保利发展(600048)：营收保持稳健增长 转债计划有望改善融资结构

　　事件：24 年8 月19 日，公司发布24 年中报。24 年H1，公司实现营业收入1392亿元，同比增长1.7%；归母净利润74 亿元，同比下降39.3%。

点评：营收稳步增长，利润率延续承压，拿地力度有待提升，财务表现稳健。

24H1 营收稳步增长，毛利率同比延续下滑：24 年H1，公司实现营业收入1392亿元，同比增长1.7%；其中，房地产销售收入1278 亿元，同比增长1.8%，主要因项目竣工有序推进、项目结算均价提升，24 年H1 公司完成竣工1380 万平米，占24 年计划竣工规模的41%（同比提升5pct），全部结算项目的结算均价1.73 万元/平米，同比增长17%；公司综合毛利率为16.0%，同比降低5pct，与23 年全年水平保持一致，其中房地产销售的毛利率为15.8%，开发业务毛利率仍处于下滑趋势；对合联营项目投资收益同比增长95%助力增厚了公司净利润，但因结算项目毛利率下降，公司实现归母净利润74 亿元，同比下降39.3%。

Q2 销售边际回升，拿地强度有待提升：24 年H1，公司累计实现销售额1733亿元，同比减少26.8%，其中24 Q2 推货1254 亿元，环比24Q1 增长181%，实现销售额1104 亿元，环比24Q1 增长75%，边际改善明显；公司新增12 个项目，总计容建面116 万平米，总地价126 亿元，权益地价109 亿元，拿地销售比为7.3%，拿地权益比为86.5%，新获取项目位于北京/上海/广州/西安/合肥等10 城，一线城市投资额占比36%，公司拿地实力充足，下半年有望根据土地市场供给情况提升拿地强度，高权益比拿地可更好保障权益销售与结算空间。

融资规模净增长，融资成本持续下降：截至24 年6 月末，公司有息负债总额较23 年末净增加193 亿元至3735 亿元，综合成本降低至3.31%，较年初下降25BP；公司扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22 倍（23 年末为1.28 倍），保持稳健的资产负债结构。

推出95 亿元可转债计划，优化债务结构：24 年8 月19 日，公司同步发布《向特定对象发行可转换公司债券预案》，公司拟向不超过35 名（含）特定对象发行总额不超95 亿元（含）可转债，其中债券期限为6 年，其中，公司实际控制人保利集团拟以现金方式认购本次可转债金额不超过人民币10 亿元。若可转债成功发行，可提升公司的直接融资占比，同时也有望增厚公司的净资产，长期来看，有利于优化公司的债务结构，节约公司财务成本，提升运营稳健性。

盈利预测、估值与评级：考虑目前房价延续承压，销售需求恢复较慢，或影响公司未来销售修复进度与利润率修复高度，我们下调公司24-26 年EPS 预测分别为0.83/0.90/0.95 元（原预测为1.04 /1.18/1.29 元），当前股价对应24-26 年PE 估值为9.5/8.8/8.3 倍，公司销售稳健，土储积极调仓升级，央企信用优势显著，看好公司作为行业龙头的未来发展空间，维持“买入”评级。