招商蛇口(001979)：前三季度毛利率同比改善 经营维持稳健

　　事件：2025 年10 月30 日，公司发布2025 年三季度报告。

毛利率同比提升，投资收益减少使得业绩小幅下滑。2025 前三季度公司实现营业收入897.7 亿元，同比增长15.1%；归母净利润25 亿元，同比下降4%；扣非归母净利润19.7 亿元，同比增长17.1%。前三季度公司营收增长但利润下滑主要因为：（1）权益法投资收益及股权处置收益同比减少使得投资收益同比减少84.5%至5.7 亿元；（2）少数股东损益同比增长34.4%至11 亿元。此外，公司结算端毛利率出现改善趋势，前三季度毛利率15%，同比提升5pct。

销售额同比跑赢行业，投资额67%布局一线城市。销售端，公司2025年前三季度公司实现全口径销售面积508.7 万平方米，同比减少20.8%；销售额1407.1 亿元，同比减少3.1%，降幅低于克而瑞百强房企整体12.8%的降幅。销售额位居克而瑞排行第四，较上年提升一位。拿地端，公司2025 年前三季度共获取30 宗土地，计容建面324.7万平方米，同比增长132%；总地价752.1 亿元，同比增长160.4%；权益地价435.2 亿元，同比增长108.5%；拿地金额/销售金额53.5%，同比提升33.6 个百分点。公司投资聚焦核心城市，前三季度投资额67%布局在一线城市，其中上海、北京和深圳分别占比30%、20%和16%；24%布局在以成都、杭州、、西南安京为主的二线城市；剩下9%布局在以南通、温州和佛山为主的长三角和珠三角三线城市。

三道红线满足绿档，财务指标健康。截至2025 年三季度末，公司总资产8614.8 亿元，较上年末微增0.1%；其中货币资金850.3 亿元，较上年末减少15.3%；总负债5840.1 亿元，较上年末增加1.8%；其中有息负债2408.2 亿元，较上年末增加8.2%。公司剔预资产负债率61%、净负债率56.2%、现金短债比为1.61，满足三道红线绿档。

投资建议：维持“买入”评级。公司作为央企龙头，财务稳健，融资成本有显著优势，能够积极参与土地市场，随着低毛利地块逐渐消化，新拿地利润率修复，我们认为公司将在行业竞争格局改善中受益。考虑到房地产行业销售量价尚未企稳，我们调整了盈利预测，预测公司2025/2026/2027 年营收分别为1734/1676/1601 亿元，归母净利润分别为37/42/47 亿元，对应摊薄EPS 为0.41/0.46/0.52 元/股。当前股价对应2025 年PE22.9 倍，维持“买入”评级。