招商蛇口(001979)2025年年报点评：韬光养晦 投资聚焦 行业排名稳步提升

事件：2026 年3 月17 日，招商蛇口发布2025 年年报，2025 年公司实现营收1547.28 亿元，同比下降13.53%；归母净利润10.24 亿元，同比下降74.65%；经营性净现金流96.93 亿元，同比下降69.67%；基本每股收益0.08 元/股，公司预计分红4.61 亿元，占归母净利润45%，即每10 股派发现金红利0.511 元；综合毛利率和归母净利率分别为13.76%和0.66%，其中开发业务毛利率15.33%。

结转规模、投资收益与利润率下降共同导致收入波动。2025 年公司开发结转面积564 万方，同比-24.42%，实现营收1547.28 亿元，较2024 年下降13.53%。

公司利润总额同比下降43.00%，主要由于1）大额计提减值损失进入尾声：2025年公司资产减值损失35.17 亿元，同比-21.58%，信用减值损失8.94 亿元，同比-42.34%，二者合计较2024 年同比减少26.91%；2）结转规模与开发业务毛利率下降：2025 年公司结转面积为564 万平，较24 年降低24.42%，同时地产开发业务毛利率较24 年微降0.25pct 至15.33%；3）投资收益显著下降：2025 年公司投资收益由24 年的38.92 亿元降至7.08 亿元，降幅达81.8%。

坚持投资聚焦，销售规模行业排名稳步提升。根据公司公告，截至2025 年12 月31 日，公司全年签约销售面积716.12 万平方米、销售金额1960.09 亿元。行业整体排名整体上升一位至第4 位，在行业波动中呈现出较强的稳定性。公司销售聚焦高能级城市，在上海、深圳、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛山、南通10 个城市实现全口径销售金额排名前三，全国重点30 城中进入当地TOP5的城市共计15 个。全年获取43 宗地块，总计容建面约440 万方，总地价约938亿元，在“核心10 城”的投资占比接近 90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的63%。核心区域的优质土储和稳步提升的销售规模为公司未来业绩的增长打下坚实基础。

投资建议：公司作为具有低融资成本优势的央企，2023 年以来紧抓窗口期，积极拓展核心城市土储优势，计提减值轻装再出发。我们预测公司2026-2028 年营业收入分别为1514.10 亿元/1501.49 亿元/1520.68 亿元，归母净利润分别为21.96亿元/32.21 亿元/46.48 亿元，对应2026 年3 月19 日股价9.17 元的PB 倍数分别为0.8/0.8/0.8 倍。随着土储结构优化以及未来销售的企稳回升，我们认为公司在开发能力、土储质量和运营能力方面的优势将凸显，维持“推荐”评级。