保利发展(600048)：核心市场市占领先 融资渠道多元顺畅

　　本报告导读：

    　　2025 年公司销售规模继续领先，经营净现金流为正。同时，持续优化债务结构，负债率和融资成本下降，考虑到公司土地投资强度有所回升，维持“增持”评级。

    　　投资要点：

投资建议20 25年，公司实现营业收入3081.4亿元，同比下降1.13%；归母净利润10.3 亿元，同比下降79.3%。公司拟分派本年度每股现金红利0.035 元（含税）。我们预计26 年EPS 为0.15 元和BPS 为16.12 元，给予0.6 倍PB，目标价9.67 元，维持“增持”评级。

销售规模继续领先，经营净现金流持续为正。2025 年，公司实现销售签约金额2530 亿元，连续三年行业第一，销售权益比79%，同比提升3 个百分点。2025 年在核心城市销售贡献达92%。2025 年，公司全年回笼资金2589 亿元，销售回笼率102%，连续3 年超100%。

同时，公司严格落实“以销定产”，全年公司新开工面积703 万平，竣工面积2450 万平。2025 年，公司经营活动现金流量净额152 亿元，连续8 年保持为正。截至2025 年末，公司货币资金余额1229亿元，占总资产比例超10%，并表口径已售待回笼资金498 亿元，为未来经营提供充裕的流动性储备。

持续聚焦核心城市，土地投资强度有所回升。2025 年，公司拓展总地价791 亿元，总计容面积457 万平，同比分别增长16%和39%，拓展金额权益比维持在87%的较高水平。2025 年末，公司待售面积5654 万平，其中增量项目925 万平，存量项目4729 万平，同比减少约10%。公司一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓展占比99%，其中北京、上海、广州三地占比约48%。2025 年获取项目中，年内实现“当年拿地、当年开盘”项目达28 个，贡献签约金额超200 亿元，保持高效精准的开发运营能力。

优化债务结构，负债率和融资成本下降，扩大资产经营等。2025 年，公司资产负债率同比下降2.08 个百分点至72.26%，连续五年下降。

同时，公司有息负债规模余额3412 亿元，同比减少77 亿元。公司年内新增有息负债平均成本同比下降33BP 至2.59%，期末综合融资成本同比下降38BP 至2.72%。不动产经营方面，公司租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等主要商业经营资产项目累计开业约620万平。不动产综合服务方面，2025 年末，公司旗下保利物业全年实现物业总收入171.3 亿元，同比增长4.8%。

    　　风险提示。1）销售和结算不及预期；2）行业面临下行风险。