保利发展(600048)：市占率提升逻辑稳步兑现 存量优化调整进展积极

事件：公司发布2024 年半年报，2024 年上半年，公司实现营业收入1392.49 亿元，同比增长1.66%；归母净利润74.20 亿元，同比下降39.29%；基本每股收益0.62 元,同比减少38.89%。

营收高位平稳增长，利润受权益比下滑影响。收入端，24H1 公司实现营收1392.49 亿元，同比增长1.66%，得益于项目竣工交楼结转收入增加，营收规模平稳增长。利润端，24H1 归母净利润 74 亿元，同比下降 39.3%，主要受结算权益比下降的影响。公司毛利率 16.0%，与23 全年水平保持一致。在行业利润率普遍下行的情况下，公司采用多手段降本增效：24H1 公司除地价外直投成本较计划降低 0.69%；持续加强各项费用管控使得管理费用率较23 年同期下降 0.15 pct，部分对冲了利润率下行的影响。

二季度把握政策窗口，市占率提升逻辑兑现。销售端，24H1 公司实现签约金额1733.36亿元，同比-26.81%，实现签约面积954.25 万平，同比-31.01%，销售金额稳居行业第一；实现权益销售金额约1330 亿元，同比-17%，低于全口径销售金额降幅，展现公司自身较强销售韧性；实现销售权益比77%，较23 年提升9pct。24Q2 公司把握政策窗口，加大推货力度，Q2 推货1254 亿元，环比Q1+181%，Q2 共现销售金额1104 亿元，环比Q1+75%，有力扭转了下滑的趋势，环比增速较百强房企高出约40pct。从市占率看，24H1公司市占率较23 年底提升0.06pct 至3.68%，其中38 个核心城市市场占有率提升0.3pct至7.1%，38 个核心城市销售贡献同比提升2pct 至89%，32 城市占率排名前五，11 城市市占率排名第一，广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等8 个城市占有率突破15%。

投资韧性好于市场，去存量、调土储进展积极，24H1 公司拓展项目12 个，均位于38个核心城市，总计容面积116 万平，权益地价109 亿元，总地价126 亿元，权益投资强度8.2%。其中，新增货值住宅业态占比达 96%。公司主动调整投资节奏，在保证新增项目税前成本利润率水平不下降的情况下，择机补充土地资源。24H1 公司持续加大力度去库存，土地储备计容建面7140 万平方米，较24 年初下降8%。公司土地储备结构持续优化，核心38 城面积储备占比约7 成；已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%。

    　　对于未开工存量土地资源，公司正积极响应存量土地盘活政策，在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作。

融资优势扩大，债务结构优化，现金流充裕。24H1 公司积极把握低利率融资窗口，新增融资平均成本较23 年下降21BP 至2.93%；截至6 月底，公司有息负债总额3735 亿元，综合成本降低至3.31%，较24 年初下降25BP。24H1 公司新增负债938 亿元，累计净增有息负债193 亿元，融资渠道通畅。债务结构持续优化，一年内到期有息负债占比19.82%，较24 年初下降0.99pct；三年以上到期的有息负债占比33.12%，较24 年初提升1.52pct；直接融资比重提升1.52pct 至17.82%。24H1 受Q2 销售占比高、当期回笼周期短的影响，公司累计实现回笼金额1466 亿元，回笼率84.6%；现金余额1464 亿元，占总资产10%以上；并表口径已售待回笼资金1033 亿元，整体现金流合理充裕。

投资建议：公司24 年上半年营收高位稳定，利润受行业下行波动，销售投资展现优于行业韧性，市占率提升逻辑稳步兑现，融资成本优势持续扩大。我们认为，公司龙头地位稳固，未来销售有望保持良好增速，结转毛利率有望逐步触底回升。考虑房价下行压力，项目结转及存货减值压力，我们调整公司 24-26 年归母净利润预测分别为110.78、120.31、134.59 亿元（调整前136.79、144.29、166.63 亿元），维持“买入”评级。