华发股份(600325)：业绩暂处调整期 依托集团盘活存量

24H1 归母净利润同比下滑，维持“买入”评级公司8 月30 日发布半年报，24H1 实现营收248.4 亿元，同比-21%；归母净利润12.6 亿元，同比-34%。综合考虑地产行业调整情况，公司已售未结资源和盈利能力，我们下调营收、毛利率，上调资产减值损失，预计24-26年EPS 为0.57/0.61/0.62 元(24/25 年前值1.43/1.63 元)。可比公司平均24PE 为9 倍（Wind 一致预期），考虑到公司土储逐步聚焦核心城市、华发集团对于公司发展的大力支持，我们认为公司 24PE 为12 倍，目标价6.84元（前值15.36 元，基于12 倍23PE），维持“买入”评级。

结转收缩+毛利率下行拖累业绩，非开发业务实现较高的营收增速24H1 公司业绩同比下滑，主要因为：1、并表口径结转规模收缩导致房地产开发营收同比-23%；2、受地产调整影响，毛利率同比-2.1pct 至16.8%；3、少数股东损益占比同比+3.2pct 至27.1%。截至24H1，公司预收楼款为964 亿元，相较23 年营收覆盖率为134%，有望一定程度上支撑未来1-2年结转业绩的释放。此外，24H1 公司非开发业务营收取得较高的同比增速：

    　　商业租金收入同比+45%至3.7 亿元；物管收入同比+27%至8.5 亿元、在管面积同比+22%至3654 万平。

    　　销售和拿地步伐有所放缓

受房地产市场调整影响，24H1 公司销售金额同比-41%至452 亿元，销售面积同比-33%至167 万平，但克而瑞销售金额排名仍然较2023 年提升3位至第11 位。与销售收缩相对应，公司放缓拿地步伐，24H1 仅在上海、广州新增2 宗地块，拿地总价57 亿元，拿地强度13%，权益比例26%，均处于近五年以来的最低水平。截至24H1，公司在建/储备计容建面较23年末-15%/-16%至1008/365 万平。

进一步压降综合融资成本，依托集团支持盘活存量资产24H1 公司三道红线维持绿档，综合融资成本较23 年-35bp 至5.13%，1-8月通过境内债融资53.5 亿元，利率仅为2.55%-3.80%，保持了畅通的低成本融资渠道。此外，华发集团为公司盘活存量资产提供了坚定支持：1、24年8 月公司公告拟与华发集团开展存量商品房交易业务，由华发集团收购公司存量商品房并改造为租赁住房，交易金额不超过120 亿元，后续需要关注相关交易具体进展；2、24 年8 月珠海安居集团（华发集团全资子公司）以2.7 亿元收购公司为推进“以旧换新”购买的79 套住宅物业。