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2024 年二季度业绩符合市场预期
华夏基金华润有巢REIT 公布2024 年二季度业绩:基金层面实现收入1,970 万元,息税折旧摊销前利润1,234 万元,可供分配金额1,221 万元,符合市场预期。
资产运营整体平稳,出租率较为扎实。据季报披露,报告期内基金实现收入及息税折旧摊销前利润1,970 万元及1,234 万元,环比基本持平;报告期内经营性净现金流达882 万元,环比下降29%(主要系支付管理费所致)。
底层资产出租率表现较为扎实,截至2024 年6 月末,有巢泗泾及有巢东经项目出租率分别达94.07%和94.36%,环比微降0.3ppt 及微升0.1ppt。存量合同租期结构及新签约合同量健康:存量合同集中于2024 年三季度到期(占全部存量合同的40.5%);新签约合同共1,215 间(占全部存量合同的49.4%)。
可供分配金额符合市场预期。2024 年二季度有巢REIT 实现可供分配金额1,221 万元,环比基本持平,2024 年年初至二季度末累计实现可供分配金额2,441 万元,符合市场预期。
发展趋势
项目经营料保持稳健,关注租金中长期变动趋势。2023 年末上海市常住人口同比增加11.56 万人,同年上海市普通本专科及研究生毕业人数约21.41万人1,我们认为上海市保租房需求仍具备一定支撑,短期项目经营有望保持平稳。此外,据上海市人民政府披露,“十四五”期间上海市积极推动保障房供给,计划新增建设筹措保租房47 万套(间)以上2,中长期维度我们建议关注供给入市对中长期租金增速带来的影响。
盈利预测与估值
考虑2024 年项目期初现金增补减少,以及管理人通过现金调整平滑后续可供分配金额波动,我们分别下调2024-2025 年可供分配金额10%及9%至4,963 万元及5,117 万元(同比-18.3%及+3.1%),维持持有评级,预计12个月目标总回报率约为5%。当前价格2.69 元交易于1.3 倍2024 年末NAV,对应3.7% 2024 年股息分派率。
风险
租金单价或出租率超预期下滑,行业竞争加剧。更多精彩内容,请关注公众号:万物狙击
其他说明
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