华夏基金华润有巢REIT(508077)：二季度业绩符合预期 关注租金中长期趋势

　　2024 年二季度业绩符合市场预期

华夏基金华润有巢REIT 公布2024 年二季度业绩：基金层面实现收入1,970 万元，息税折旧摊销前利润1,234 万元，可供分配金额1,221 万元，符合市场预期。

资产运营整体平稳，出租率较为扎实。据季报披露，报告期内基金实现收入及息税折旧摊销前利润1,970 万元及1,234 万元，环比基本持平；报告期内经营性净现金流达882 万元，环比下降29%（主要系支付管理费所致）。

底层资产出租率表现较为扎实，截至2024 年6 月末，有巢泗泾及有巢东经项目出租率分别达94.07%和94.36%，环比微降0.3ppt 及微升0.1ppt。存量合同租期结构及新签约合同量健康：存量合同集中于2024 年三季度到期（占全部存量合同的40.5%）；新签约合同共1,215 间（占全部存量合同的49.4%）。

可供分配金额符合市场预期。2024 年二季度有巢REIT 实现可供分配金额1,221 万元，环比基本持平，2024 年年初至二季度末累计实现可供分配金额2,441 万元，符合市场预期。

    　　发展趋势

项目经营料保持稳健，关注租金中长期变动趋势。2023 年末上海市常住人口同比增加11.56 万人，同年上海市普通本专科及研究生毕业人数约21.41万人1，我们认为上海市保租房需求仍具备一定支撑，短期项目经营有望保持平稳。此外，据上海市人民政府披露，“十四五”期间上海市积极推动保障房供给，计划新增建设筹措保租房47 万套（间）以上2，中长期维度我们建议关注供给入市对中长期租金增速带来的影响。

    　　盈利预测与估值

考虑2024 年项目期初现金增补减少，以及管理人通过现金调整平滑后续可供分配金额波动，我们分别下调2024-2025 年可供分配金额10%及9%至4,963 万元及5,117 万元（同比-18.3%及+3.1%），维持持有评级，预计12个月目标总回报率约为5%。当前价格2.69 元交易于1.3 倍2024 年末NAV，对应3.7% 2024 年股息分派率。

    　　风险

    　　租金单价或出租率超预期下滑，行业竞争加剧。