万科A(000002)：积极推动债务化解 强化业务高质发展

安全经营防范风险，收入下滑业绩亏损。2024 年上半年，公司实现营业收入1427.8 亿元，同比下降28.9%；归属于上市公司股东的净利润亏损98.5 亿元，同比下降199.8%。业绩亏损的主要原因是：（1）开发业务结算规模和毛利率下滑；（2）计提减值；（3）部分非主业财务投资出现亏损；（4）为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。分业务类型看，公司营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入 1234.0 亿元，占比86.4%；来自物业服务的营业收入160.0 亿元，占比11.2%。

降低融资成本，保障现金安全。截至2024 年上半年底，公司净负债率62.0%，持有货币资金924.0 亿元。2024 年上半年，公司经营性现金净支出51.8 亿元。截至2024 年上半年底，公司有息负债合计3312.7 亿元，占总资产的比例为23.3%；有息负债以中长期负债为主，其中一年内到期的有息负债1019.5亿元，占比为30.8%。公司持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本，2024 年上半年公司境内新增融资的综合成本为3.60%。期末有息负债的加权平均债务期限为5.3 年。

销售保持第一梯队，加速库存去化。2024 年上半年公司实现销售面积939.5万平方米，同比下降27.6%，销售金额1273.3 亿元，同比下降37.6%。年初现房实现销售240 亿元，准现房销售320 亿元，车（位）商（铺）办（公）销售150 亿元。

项目投资量入为出，推动存量资产盘活。公司上半年累计获取新项目3 个，总规划计容建筑面积24.6 万平方米，权益计容建筑面积19.9 万平方米，项目总地价10.2 亿元，权益地价总额约7.8 亿元，新增项目平均地价为3944元/平方米。2022 年以来，公司累计投资项目82 个，其中主动投资项目的平均开盘周期5.7 个月，首次开盘的兑现度约87%。2023 年以来公司共计完成产能455 亿元的资源盘活和优化，实现盘活回款和投资应收款回款81 亿元，盘活和优化的资源实现约140 亿元销售签约。

投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为公司积极应对债务问题并获得多方支持，后续多项业务仍具备发展潜力。预计公司2024 年和2025 年每股净资产在20.30和20.71元。考虑公司龙头地位，我们按照2024年0.4-0.5XPB水平，对应合理价值区间8.12-10.15 元，维持“优于大市”评级。