金地集团(600383)：毛利率承压 减值计提影响经营业绩

毛利率承压，减值计提影响经营业绩。2024 年上半年，公司实现营业收入211.29 亿元，同比-42.67%，其中房地产业务结转收入141 亿元，同比-54.72%，主要是受市场下行影响结转项目减少所致。受资产减值计提影响，公司1H24 归母净利润为-33.61 亿元，同比-319.39%；房地产业务结算毛利率为9.24%，同比减少5.63 个百分点。

销售保持行业第一梯队，聚焦高能级城市。2024 年上半年，公司累计实现签约面积240.3 万平方米，签约金额361.1 亿元，稳居行业销售规模第一阵营。

凭借良好的投资布局，尤其在上海、广州、北京、深圳、南京、武汉、西安等强能级城市的深厚积累，公司表现出较好的经营稳定性。截至2024 年6月末，公司总土地储备约3589 万平方米，权益土地储备约1599 万平方米，其中，一、二线城市占比约75%。

多元化业务保持高质量发展。商业物业方面，公司2024 年上半年各项关键经营指标同比持续提升，客流同比+14%，销售额同比+3%，会员数量同比+11%；写字楼整体出租率较2023 年末提升2.7%。物业服务方面，截至2024年6 月末，金地智慧服务的合约管理面积约3.88 亿平方米，其中在管面积约2.41 亿平方米，持续夯实业务基本盘；同时，公司中标深圳市光明区机关办公区物业管理服务等多个项目，实现政府公建、设施服务、合作医院、合作院校等业务的持续突破，并在城市服务和团餐业务两大增值业务新赛道发展强劲，获取多个城市服务和大型食材配送项目。

积极处置资产，保持财务安全底线。截至2024 年6 月末，公司持有货币资金231.2亿元，资产负债率为68.3%，剔除预收款项后的资产负债率为60.0%，净负债率为53.0%，债务融资加权平均成本为4.38%。同时，公司通过处置西安西沣路旧改项目DK2-1 一级土地整理地块、退出绍兴都会云上项目股权等，持续推动多个项目的投后管理工作，始终将负债规模和融资成本保持在合理水平。截至2024 年6 月末，公司计息负债余额为817 亿元。

投资建议：维持“优于大市”评级。由于2023 年行业价格和销售下行速度超预期，造成公司计提减值和短期结算利润率下行较大。我们认为企业当前净利润不能反映后续潜在盈利变化，考虑政策端发力，资产价格在逐步寻底，后续存在资产价格修复空间，采用PB 方式估值更符合当前市场变化。我们预测公司2024 年EPS 为-0.38 元，每股净资产为14.03 元，给予0.35-0.40倍PB，对应合理价值区间为每股4.91-5.61 元。风险提示：1）销售和结算不及预期；2）行业面临下行风险。