万科A(000002)：更多国资体系人员进入管理层 观察后续支持细节

（1）公司24 年预计亏损约450 亿元，或一定程度上反应表内项目利润率下滑及减值计提等；（2）大股东深铁集团董事长、党委书记辛杰出任公司董事会主席以及更多深圳国资体系人员进入公司管理层一方面或有助于从公司治理角度促进公司实现队伍稳定、财务稳定以及生产经营稳定，另一方面或有助于提振金融机构以及购房者对公司的信心，维持经营性现金流及筹资性现金流的稳定；（3）深铁以13.5 亿对价收购公司项目资产，同时深圳市国资委、深圳市住建局及银行等多方面表态对公司提供支持，关注后续支持方案的具体细节。考虑销售下行对公司结算收入的压力，公司后续或有减值压力及资产处置对损益造成影响等，预计公司24E/25E/26E EPS 分别为-3.80/-2.15/-0.52 元，综合考虑25 年为公司公开市场债务偿付高峰期以及深铁、深国资等多方对公司的支持性表态，维持“增持”评级。

考虑历史结算节奏在不同季度的分布，业绩预亏约450 亿元或一定程度上反应表内项目利润率下滑及减值计提等。根据公司业绩预告，24 年归母净利润预计亏损约450 亿元（24Q1-3 亏损179 亿元，23 年盈利122 亿元），主要原因包括：（1）开发结算规模和毛利率显著下降，主要是受22 年前获取的高成本低毛利地块逐步结算影响；（2）24 年房价承压背景下，公司持续计提信用减值及存货跌价准备；（3）部分非主业财务投资亏损；（4）部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

大股东深铁集团董事长、党委书记辛杰出任公司董事会主席以及更多深圳国资体系人员进入公司管理层一方面或有助于从公司治理角度促进公司实现队伍稳定、财务稳定以及生产经营稳定，另一方面或有助于提振金融机构以及购房者对公司的信心，维持经营性现金流及筹资性现金流的稳定。

根据公司部分董事及高管变更公告：（1）郁亮因工作调整原因申请辞去公司董事会主席职务，辞去上述职务后继续担任公司董事，并担任执行副总裁职务；（2）祝九胜因身体原因申请辞去公司董事、董事会投资与决策委员会委员、总裁、首席执行官、授权代表等职务，辞去上述职务后不再担任公司任何职务；（3）朱旭因工作调整原因申请辞去公司董事会秘书、公司秘书、授权代表等职务，辞去上述职务后仍在公司工作，联系长租公寓事业部；　　根据董事会决议公告：（1）董事会选举深铁集团董事长、党委书记辛杰为公司第二十届董事会主席；（2）董事会同意聘任郁亮、李锋、华翠和李刚为公司执行副总裁；（3）董事会同意聘任田钧为公司董事会秘书。

深铁以13.5 亿对价收购公司项目资产，同时深圳市国资委、深圳市住建局及银行等多方面表态对公司提供支持，关注后续支持方案的具体细节。（1）大股东方面，据公司公告，深铁集团近期受让公司所持有的红树湾物业开发项目49%投资收益权及项目管理经营公司49%股权，合计对价约13.5 亿元，为公司注入流动性；（2）国资方面，据南方+（南方+是南方报业传媒集团官方新闻客户端，是广东省委省政府权威发布平台）、深圳特区报（深圳市委机关报）报道，深圳市国资委负责人表示，深圳市还将统筹资产、资金、资源，在既有支持工具的基础上，持续、分批、逐步通过直接注资、划拨资产等方式，进一步降低地铁集团资产负债率，增强其流动性，以支持其更好地发挥万科第一大股东的作用；（3）住建方面，据南方+、深圳特区报报道，深圳市住建局负责人表示，将大力协调有关方面妥善处置万科部分闲置存量土地，帮助万科盘活资产、回笼资金；（4）银行方面，据南方+、深圳特区报报道，深圳地区8家国有银行和股份制银行负责人表示，坚定看好万科的后续发展，在聚焦主业的前提下，他们将继续积极运用贷款、债券、资管、信托等各种金融工具，满足万科合理融资需求，全力保障其整体融资规模稳定；综上，后续或可关注大股东支持、资产盘活、金融机构融资支持等方面对公司的流动性支持。此外，据南方+、深圳特区报报道，公司新任董事会主席辛杰表示“在各方及大股东强有力的支持下，新的管理团队将积极实施 ‘一揽子’方案，有信心实现万科队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定。目前公司已对今年一季度债务偿付做好了安排。”或缓解市场对于短久期债券的担忧，往后可观察国资及金融机构对公司资产负债表及长久期债务的进一步支持的细节。

投资建议：（1）公司24 年预计亏损约450 亿元，或一定程度上反应表内项目利润率下滑及减值计提等；（2）大股东深铁集团董事长、党委书记辛杰出任公司董事会主席以及更多深圳国资体系人员进入公司管理层一方面或有助于从公司治理角度促进公司实现队伍稳定、财务稳定以及生产经营稳定，另一方面或有助于提振金融机构以及购房者对公司的信心，维持经营性现金流及筹资性现金流的稳定；（3）深铁以13.5 亿对价收购公司项目资产，同时深圳市国资委、深圳市住建局及银行等多方面表态对公司提供支持，关注后续支持方案的具体细节。考虑销售下行对公司结算收入的压力，公司后续或有减值压力及资产处置对损益造成影响等， 预计公司24E/25E/26E EPS 分别为-3.80/-2.15/-0.52 元，综合考虑25 年为公司公开市场债务偿付高峰期以及深铁、深国资等多方对公司的支持性表态，维持“增持”评级。