深度*公司*华发股份(600325)：营收业绩短期承压 但待结算资源充沛；销售规模稳居千亿阵营

摘要：华发股份公布2024 年年报，公司实现营业总收入599.9 亿元，同比下降16.8%；归母净利润9.5 亿元，同比下降48.2%。公司拟每10 股派发现金股息1.04 元（含税），分红率为30%。

公司业绩承压，但待结算资源充沛。2024 年公司营收同比下降16.8%，主要是由于结转规模的减少，归母净利润同比下降48.2%。业绩降幅明显大于营收主要是因为：1）结算利润率下滑，公司毛利率为14.3%，同比下降3.8 个百分点。2）受市场环境影响，2024 年计提相关资产和信用减值准备合计约19.7 亿元，同比增加3.2 亿元，导致归母净利润减少12.4 亿元。3）三费率小幅增加，2024 年公司三费率6.1%，同比小幅提升0.4 个百分点，其中管理费用率、财务费用率同比分别增加0.2、0.5 个百分点。2024 年公司净利率和归母净利润率分别为2.3%和1.6%，同比分别下降了2.5、1.0 个百分点。受利润率下滑的影响，公司ROE 同比下降了3.5 个百分点至4.8%。

2024 年投资收益9.7 亿元，同比增加243.9%，少数股东损益占比（少数股东损益/净利润）同比下降14.7 个百分点至32.3%。截至2024 年末，公司财报披露的预收楼款为874 亿元，同比虽然下降13.4%，但预收楼款/营收高达1.46X，较2023 年末提升0.06X，待结算资源充沛，未来业绩保障程度仍然较高。

公司优化债务结构，融资成本不断下降，“三道红线”持续保持“绿档”；拟发行可转债。截至2024 年末，公司有息负债1254 亿元，同比下降2.6%，其中一年内到期的有息负债占比仅为18.8%，同比下降0.8 个百分点。2024年末公司剔除预收款后的资产负债率为63.1%，同比下降0.1 个百分点，净负债率为73.8%，同比提升11.2 个百分点，现金短债比为1.41X，同比下降0.42X，“三道红线”稳居绿档。公司近年来融资成本不断下降，截至2024年末公司平均融资成本为5.22%，同比下降0.26 个百分点。公司紧跟国家保障性住房融资政策，融资品种持续丰富，建信华金-华发股份消费类基础设施 Pre-reits 21.25 亿元成功落地；在2023 年完成定向增发融资基础上，开展发行定向可转债工作，股权融资取得新进展，拟发行55 亿定向可转债，并已获上交所受理，主要用于上海、无锡、珠海等地的项目以及补充流动资金。

现金流短期承压，经营性现金流因销售回款减少同比下滑。截至2024 年末，公司货币资金332 亿元，同比下降28.3%。2024 年公司经营性现金流净流入159 亿元，同比下降68.5%，一方面是因为销售回款减少，销售商品、提供劳务收到的现金500 亿元，同比下降41.0%；另一方面，公司土地和建安支出有所增加，购买商品、接受劳务支付的现金同比增加18.6%。2024 年公司筹资性现金流净流出54 亿元（2023 年净流入114 亿元），主要是融资净流入减少所致。

房地产开发业务：1）销售：销售排名首次进入TOP10。2024 年公司实现销售金额1054 亿元，同比下降16.3%，销售排名升至10 位，较2023 年全年销售排名提升了4 位，首次进入TOP10 房企行列；销售面积370 万平，同比下降7.4%；销售均价2.85 万元/平，同比下降9.7%；权益销售金额692 亿元，销售权益比例为65.6%，同比下降了3.6 个百分点。具体来看，华东大区全年完成销售462 亿元，销售占比44%，为公司销售奠定基石；华南大区全年完成销售321 亿元，销售占比30.4%，销售指标增势明显；珠海大区全年完成销售250 亿元，销售占比23.7%，稳居珠海龙头地位；北方区域全年完成销售22 亿元，销售占比2.1%。根据克而瑞，2025 年1-2 月公司销售金额172 亿元，同比增长58.6%，销售面积61 万平，同比增长65.8%，销售均价2.82 万元/平，同比下降4.3%。2）拿地：公司聚焦重点城市，量入为出，精准投拓。2024 年公司投拓策略始终聚焦在一线、强二线城市，通过公开竞拍、股权合作等方式，分别在上海、广州、成都、西安等核心城市获取6 个优质项目，投资基础更加稳固，积累发展后劲。根据克而瑞，2024 年公司拿地金额95 亿元，同比下降76.8%，拿地强度（拿地金额/销售金额）为9.0%，同比下降23.4 个百分点。截至2024 年末，土地储备（待开发土地计容建面）377 万平，同比下降13.2%，在建面积836 万平，同比下降29.7%。3）受前期销售下行影响，2024 年公司新开工面积95万平，同比下降53.8%，竣工面积488 万平，同比下降5.2%。

公司围绕住宅主业，不断做强做优商业、物业及上下游产业链等“三大支撑”。 1）商业运营方面，公司 2024 年租金收入达7.85 亿元，同比增长15.4%，业务收入稳中有增。2024 年新开业2 家商业中心，截至2024 年末在营集中商业达11 个，配套商业项目62 个，商办项目32 个，总商业面积达260 万平。2）物业服务方面，公司 2024年实现物业收入16.75 亿元，同比增长18.9%，有效增厚公司效益。截至2024 年末，华发物业已进驻40 余个城市，服务项目超过400 个。3）上下游产业链业务方面，营销公司在多个项目跑赢竞品，“联代”占比持续保持领先优势。优生活公司在营长租公寓门店总数达26 家，荣获2024 中国住房租赁广厦奖年度品牌力企业。设计公司助力公司“四化十五优”产品体系迭代升级，完成40 余项专利挖掘及申报。华实中建通过2023 年度广东省专精特新中小企业认定，荣获香港杰出宜居城市建筑贡献金章等四大奖项。代理公司抢抓新政机会及热点趋势，推广“以旧换新”助力主业销售。

    　　投资建议与盈利预测：

作为典型的成长性地方国企，大股东实力雄厚，流动性较好，融资成本进一步下降。公司2024 年销售规模首次进入行业TOP10,近两年大量补充核心城市优质土储，布局重心转向基本面较好的华东，未来项目去化速度、结算质量均有望实现进一步提升。考虑到当前行业销售持续低迷，且结合年报最新情况，我们调整公司盈利预测。

我们预计公司2025-2027 年营业收入分别为559 / 544 / 519 亿元，同比增速分别为-7% / -3% / -5%；归母净利润分别为7.7 / 6.9 / 6.4 亿元，同比增速分别为-19% / -11% / -6%；对应EPS 分别为0.28 / 0.25 / 0.23 元。当前股价对应的PE 分别为20.4X / 22.9X / 24.4X。不过考虑到公司销售投资都具备一定韧性，已售未结算资源丰富，未来业绩保障程度较高，维持买入评级。

    　　评级面临的主要风险：

    　　销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。