招商蛇口(001979)：拿地聚焦核心城市 计提减值短期拖累业绩

事件：

公司发布2024 年年报，2024 年公司实现营业收入1789.48 亿元，同比上升2.25%，归母净利润40.39 亿元，同比下降36.09%，基本每股收益0.37 元/股，同比下降43.08%。

    要点：

    营收实现微增，计提减值短期拖累业绩。

2024 年公司实现营收1789.48 亿元，同比微增2.25%，归母净利润40.39 亿元，同比下滑36.09%。营收微增但归母净利润下滑主要原因包括：1）公司开发业务项目结转毛利率为15.58%，较23 年同比下降1.53个百分点；2）2024 年计提资产减值损失和信用减值损失总额60.34 亿元，同比去年多计提36.17 亿元。

销售规模保持行业前五，多城排名靠前。

2024 年公司累计实现签约销售面积935.9 万平方米，较23 年同比下降23.5%。据克而瑞数据，公司全年实现全口径销售金额2193.0 亿元，同比下降25.3%，权益销售金额1506.0 亿元，同比下降18.7%，全口径和权益口径销售金额在行业排名均为第五名，较去年保持一致。具体城市来看，公司在西安、长沙、合肥、南通、徐州等五城销售金额排名位居第一，在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、温州等九城进入当地销售排名前五。

    投资聚焦“核心10 城”，获取优质项目。

拿地方面，公司坚持区域聚焦、城市深耕、以销定投、精挑细选的投资策略。24 年全年累计获取26 宗地块，总计容建面约225 万平方，总地价约486 亿元，权益地价335 亿元，新增拿地权益比68.9%。公司在“核心10 城”投资金额占比达90%，其中在一线城市的投资金额占比59%。

财务管理稳健，融资成本进一步下降。

截至2024 年年末，公司“三道红线”保持绿档，剔除预收账款的资产负债率62.37%,净负债率55.85%，现金短债比为1.59。融资方面，积极响应房地产融资新模式，落地经营性物业贷款92 亿元，债务结构更加稳固。此外，紧抓利率下行的市场窗口，全年新增公开市场融资154.6 亿元，票面利率均为同期同行业最低水平。2024 年年末，综合资金成本为2.99%，较2023 年同比下降0.48 个百分点，保持行业最优水平。

    资产运营和物业服务业务快速发展，坚决落实“AI+”战略。

资产运营板块，2024 年公司主要持有物业全口径收入74.64 亿元， 同比上涨12%，EBITDA 实现36.67 亿元，同比上涨11%。24 年新入市23个重资产项目，新增经营面积101 万平方米（11 个公寓+6 个集中商业+3个产业园+3 个酒店）；年内新增签约轻资产管理面积约91 万平方米，管理输出项目位于上海、南京、无锡、成都、武汉等核心城市。物业服务领域，招商积余实现营收171.72 亿元，同比增长9.89%，归母净利润8.40亿元，同比增长14.24%。截至2024 年末，招商积余在管项目2,296 个，管理面积达3.65 亿平方米。此外，公司坚决落实“AI+”战略，探索多智能体交互、多模态交互等前沿技术，依托DeepSeek 等先进大模型的技术赋能，实现AI 应用在智慧服务、智慧空间、智慧运营等更多细分场景的落地。

    投资建议：

公司作为央企龙头，股东综合实力强，投资聚焦核心区域城市，土地储备充足，销售保持韧性，考虑到目前处于房地产行业深度调整期，公司因计提减值短期业绩承压，我们预计公司2025/2026/2027 年归母净利润为45.56/55.63/50.01 亿元， 对应25/26/27 年PE 分别为18.85X/15.44X/17.17X，持续给予“买入”评级。

风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；毛利率下行超预期