招商积余(001914)：收入利润保持双增 管理规模质效并进

　　事件：

公司发布2024 年年报，2024 年公司实现营业收入171.72 亿元，同比增长9.89%，归母净利润8.40 亿元，同比增长14.24%，基本每股收益0.79 元/股，同比增长14.24%。

    　　要点：

    　　营收利润保持双增长，降本提效成果显著。

2024 年公司实现营收171.72 亿元，同比增长9.89%，归母净利润8.40亿元，同比增长14.24%。归母净利润增长幅度高于营收增速主要原因包括：1）公司物业管理业务毛利率为10.45%，较23 年同比提升0.44 个百分点，带动公司销售毛利率提升0.4 个百分点至11.96%；2）2024 年管理费用率和财务费用率分别下降0.37 和0.23 个百分点至3.50%和0.17%，费用不断压降，盈利水平持续提升。

    　　物业管理业务增长强劲，基础物管对营收的贡献占比最高。

分业务板块来看，公司物业管理业务实现营收164.87 亿元，同比增长11.72%，资产管理业务实现营收6.70 亿元，同比下降4.03%。物业管理业务增长强劲，细分来看，2024 年基础物管业务实现收入134.1 亿元，同比增长10.63%，营收占比为78.04%。其中住宅和非住宅分别实现营收37.32 亿元和96.69 亿元，占基础物管业务收入的比例分别为27.85%和72.15%。此外，专业增值服务、平台增值服务、持有物业出租及经营、商业运营业务对营收的贡献占比分别为14.85%/3.12%/2.58%/1.32%。

    　　外拓合同规模维持高位，非住宅业态竞争能力强。

截至2024 年末，公司在管物业项目2296 个，覆盖全国162 个城市，管理面积3.65 亿平方米，同比增长5.8%。分类型来看，其中住宅类和非住宅类管理面积分别为1.38 和2.27 亿平方米，较2023 年分别提升4.79%和6.43%，第三方管理面积2.33 亿平方米，占比63.8%，来自招商局集团内部的物业项目管理面积为1.32 亿平方米。

公司新签规模维持高位，年内实现新签年度合同额40.29 亿元，同比微降0.37%，其中第三方项目新签年度合同额36.93 亿元，同比增长4.35%，来自招商局集团内部新签年度合同额3.36 亿元。非住宅新签年度合同额34.62 亿元，同比微增0.09%，非住宅业态具备较强竞争能力，全能新增政府公建、产业园区、金融服务等优质项目超百个，医疗、交通、IFM 业态分别实现新签合同额1.76/1.62/3.2 亿元。

    　　深化增值服务业务布局，打造持续增长动力。

2024 年，公司平台增值服务业务实现营收5.36亿元，同比下降8.22%，自营高端服务品牌精准定位深圳等重点区域，复购率稳定50%以上，深耕家政服务赛道，广州区域市场渗透率突破30%，并且构建起全域覆盖的智慧服务网络。2024 年专业增值业务实现营收25.51 亿元，同比增长23.77%，公司创新房产经纪服务模式，通过深耕细作快速实现“余房网”平台经济规模突破；以“招小充”为代表的智慧能源业务加速布局，充电桩累计部署近3 万台，服务用户规模持续扩大。深化与招商蛇口的合作，并加大市场化拓展，重点布局精装修与第三方维修两大核心赛道；拓展第三方维修服务版图，2024 年末业务覆盖超160 个项目。

    　　商业运营销售额提升，持有物业出租率稳定。

资产管理业务方面，2024 年公司资管业务实现营收6.70 亿元，同比下降4.03%。其中商业运营业务实现营收2.27 亿元，同比下降7.33%。截至2024 年末，公司旗下招商商管在管商业项目70 个（含筹备项目），管理面积393 万平方米，其中自持项目3 个，受托管理招商蛇口项目59 个，第三方品牌输出项目8 个。2024 年，在管项目集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%；客流同比提升34%，同店同比提升11%；年内实现了珠海、长沙观沙岭、成都金牛和成都天府4 个花园城项目的亮眼开业。

持有物业出租及经营业务实现营收4.43 亿元，2024 年末总可出租面积为46.89 万㎡，总体出租率为95%。公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态。公司以稳健经营为核心，结合市场环境变化调整租赁策略，保障持有物业租赁业务持续稳定地运营。

    　　投资建议：

公司背靠招商局集团，物管业务外拓新签规模保持增长，业态多元化布局，成本与费用管控成果显著，盈利能力不断提高，我们预计公司2025/2026/2027 年归母净利润为9.54/10.07/11.34 亿元，对应25/26/27年PE 分别为13.25X/12.55X/11.14X，持续给予“增持”评级。

    　　风险提示：房地产行业政策风险；业务拓展不及预期；行业竞争加剧风险