中国国贸(600007)：北京核心CBD优质资产运营 助力利润穿越周期

资产坐标具备独特优势，股东架构稳定。中国国际贸易中心处于北京市东二环与三环之间，是首都地标性建筑群，也是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的综合性商务服务设施之一，由写字楼、商城、酒店、公寓等国际化商务服务设施组成。公司控股股东为中国国际贸易中心有限公司，截至2025 年一季度，持股比例为80.65%，中国国际贸易中心有限公司股东分别为中国世茂投资有限公司（持股比例50%）和香港嘉里兴业有限公司（持股比例50%）。

核心商管业务营收稳定，北京市场具备领先优势。1）写字楼：公司拥有四座甲级写字楼，截至2025 年一季度，公司写字楼综合租金为627 元/㎡/月，2021 年到2024 年逐渐上升，而北京写字楼2024 年同比2023 年降幅达23.7%；截至2025 年一季度末，公司写字楼出租率为92.7%，较北京写字楼截至2024年12 月整体出租率87.4%高5.7 个百分点，2024 年公司写字楼营业收入达15.11 亿元，同比下降-3.16%，占总营收比重为38.63%；2）商城：国贸商城于1990 年开业，是国贸中心的重要组成部分， 2024 年国贸商城客流量为2590万人次，位居全国第17，是北京商城客流量TOP1，2024 年国贸商城销售额为191 亿元，位列全国第五，在北京位列第二，仅次于北京SKP，截至2024 年末，国贸商城业务实现营收12.86 亿元，是近五年来最高水平；3）公寓：国贸公寓由南、北两座各30 层公寓楼组成，建筑面积约8 万平方米，截至2024 年末，国贸公寓实现营收1.87 亿元，是近五年来最高水平，同比2024 年提升2.02%；4）酒店：公司经营两家酒店，分别为北京国贸大酒店和新国贸饭店，截至2024年末，公司酒店运营营收达5.26 亿元，同比下降-7.59%，主要是受到宏观经济和国际地缘政治不确定性的影响，商务活动的需求仍然受限。

归母净利逐年增长，负债成本逐步下降：截至2024 年末公司实现营收39.12亿元，同比微降1.05%，实现归母净利润12.62 亿元，同比提升0.25%。截至2024 年末，公司有息债务规模为10.85 亿元，较2023 年的15.75 亿元下降31.11%，且全部为银行借款，无公司债券、企业债券和非金融企业债务融资工具。公司回馈股东，截至2024 年末公司股利支付率为87.77%，股息率为6.54%，剔除2023 年派发特别股息补偿2019-2021 年相对谨慎的利润分配方案外，股利支付率和股息率均在逐年提升。

投资建议：公司作持有北京核心板块商场、写字楼、公寓及酒店等优质资产，近年来各类资产营收及利润贡献相对稳定。在降息的背景下，公司2022-2024年股息率仍能达到4.42%、4.13%和6.53%。我们预计公司2025-2027 年营业收入达39.36/40.07/40.90 亿元，归母净利润达12.80/13.31/13.88 亿元，对应PE 倍数为16/15/15 倍。首次覆盖，给予“推荐”评级。