招商积余(001914)：收入利润稳中有升 物管保持非住优势

事件：公司发布2025 年半年报，公司2025 年上半年实现营业收入91.07 亿元，同比增长16.17%，归母净利润4.74 亿元，同比增长8.90%， 每股收益0.4475 元，同比增长9.10%。

收入利润稳中有升：公司2025 年上半年实现营业收入91.07 亿元，同比增长16.17%；归母净利润4.74 亿元，同比增长8.90%。公司营业收入增长主要由物管项目增长等因素所致。公司归母净利润增速略低于收入增速，主要由于：

1）2025 年上半年公司毛利率为12.12%，较去年同期下滑0.45pct，主要因为公司物管业务和资管业务的毛利率分别较去年同期下滑0.08pct、4.07pct；2）2025 上半年公司资产减值损失86.83 万元，主要是合同资产减值损失；3）2025 年上半年公司信用减值损失0.33 亿元，较去年同期扩大，主要受应收账款减值损失影响。从费用看，2025 年上半年的销售费用率、管理费用率分别为0.48%、3.31%，分别较去年同期降低0.01cpt、提高0.35pct。

物管保持非住业态优势：2025 年上半年，公司物管业务实现收入88.00 亿元，同比增长16.76%。基础物管业务2025 年上半年实现收入68.49 亿元，同比增长7.75%，其中住宅和非住业态的收入分别占基础物管收入的28.22%、71.78%，非住业态包括办公、公共、园区、学校、政府、城市空间及其他等。

截至2025 年上半年末，公司在管规模3.68 亿方。从业态看，住宅和非住的在管面积分别占总在管面积的38.26%、61.74%；从项目来源看，来自控股股东的项目和外拓项目在管面积的比例分别为35.35%、64.65%，其中控股股东的项目中77.20%为住宅业态、第三方的项目中83.04%为非住业态。公司持续保持第三方非住赛道的优势，在政府公建、产业园区、金融服务等细分赛道中标优质项目超50 个。在存量住宅市场，公司将市场化住宅项目作为战略型赛道和业务重要增长点。2025 年上半年，平台增值服务实现收入2.27 亿元，同比下降11.29%；专业增值服务实现收入17.25 亿元，同比增长86.80%。在增值服务上，公司到家服务持续优化服务产品品类，服务覆盖超过50 个核心城市；推出家政保洁、空调清洗、衣物干洗等自营服务； 大力发展房产经纪、充电桩业务进入规模化发展阶段；搭建企业数字化采购平台，为商办客户提供一站式采购服务。围绕房地产开发全生命周期服务，持续深化与招商蛇口的战略协同，同时加速市场化拓展不发，重点打造精装修、第三方维修、到家宜居三大核心业务板块。

资管业务强运营：2025 年上半年，资产管理业务实现收入30.59 亿元，同比增长5.86%。商业运营业务2025 年上半年共实现收入9.21 亿元，同比增长30.75%。截至2025 年上半年末，公司旗下招商商管在管项目72 个（含筹备项目），管理面积397 万方，其中自持项目3 个，受托管理招商蛇口项目60个，第三方品牌输出项目9 个。持有物业出租及经营业务2025 年上半年实现收入21.39 亿元，同比下降2.16%。截至2025 年上半年末，公司持有物业业态多样，包括酒店、购物中心、商业、写字楼等，总可出租面积46.89 万方。

截至2025 年上半年末，总出租率为93%，其中酒店、零星商业等业态平均出　　租率为100%，表现出公司持有物业的强运营能力。

投资建议：公司2025 年上半年收入和利润稳中有升，公司物管业务保持非住业态的优势，持续巩固非住领域头部服务商地位。资管业务稳定运营。我们维持公司2025-2027 年归母净利润分别为9.37 亿元、10.44 亿元、11.33 亿元的预测，对应EPS 为0.88 元/股、0.98 元/股、1.07 元/股，对应PE 为14.14X、12.69X、11.70X，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期的风险、关联方相关业务不及预期的风险、资产管理业务运营不及预期的风险、增值服务运营不及预期的风险。