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开发业务规模承压,销管效率提升毛利率下降。根据公司三季报,万科23年前三季度实现营业收入2903.1亿元,同比下降14.0%,归母净利润136.2亿元,同比下降20.1%,其中地产结算收入同比下降17%,在手已售未结资对结算覆盖倍数为1.18倍,开发业务规模承压。利润方面,23Q3毛利率下降,销售管理效率有所提升,23年前三季度净利率、归母净利率分别为7.2%、4.7%,同比分别下降0.8pct、0.4pct。
开工积极销售边际改善,投资力度显著提升。23年前三季度公司累计销售2806亿元,同比下降11%,累计开工规模1647万方,同比增长29%,基本完成全年开工目标(98%),8月末政策力度加大以来公司迅速提升供应力度,销售边际改善。投资方面,23年前三季度拿地金额793亿元,对应拿地力度28%,主要集中于一二线核心城市。
首单商业REITs获受理,股东方积极支持。新业务方面,10月26日交易所受理中金印力消费REITS,公司成为首单商业REITs落地标的之一。公司选举深铁党委书记辛杰为董事会副主席,深铁入股以来,深圳国资一直将万科纳入统计,截至22年末万科总资产占国资比例约35%,增选有望进一步增强公司与深铁协同,提升未来整体信用表现。
盈利预测与投资建议。预计23-24年归母净利润196亿元、202亿元,同比-13.5%/+3.4%。维持22年末归母净资产1倍PB合理估值,考虑人民币对港币汇率0.92及历史A股相对H股15%溢价,对应A股/H股20.34元/股/18.86港元/股合理价值,维持A股/H股“买入”评级。
风险提示。改善不及预期,包括政策改善、居民需求持续性不及预期等;供给侧出清扰动市场情绪;结算规模及利润率不及预期等。更多精彩内容,请关注公众号:万物狙击
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