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事件描述
公司公告,今日盘后第一大股东深铁集团在与金融机构的沟通会上表示:1)将按市场化、法治化方式,承接公司在深圳的部分城更项目,帮助公司盘活大宗资产,注入新的流动性,交易金额预计超100 亿元;2)深铁集团正积极准备,择机购买公司在公开市场发行的债券。
事件评论
深国资与深铁集团鼎力支持,公司短期债务压力无忧。今日盘后,深国资、深铁集团与万科通过线上会议方式,与金融机构交流近况。深国资表示,万科具备足够的安全性,没有财务风险、管理风险,是深圳国资体系重要成员。如有需要或遭遇极端情况,深圳市国资委有充分信心、足够的资金资源和工具,通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。此外,大股东深铁集团表示:1)将按市场化、法治化方式,承接公司在深圳的部分城更项目,帮助公司盘活大宗资产,注入新的流动性,交易金额预计超100 亿元;2)深铁集团正积极准备,择机购买公司在公开市场发行的债券。深国资的积极表态、深铁集团计划的流动性支持,预计将帮助公司盘活资产,缓解资金压力,并在资本市场给予万科强有力的信用背书。
销售处于行业一梯队,投资聚焦高能级城市。2023 年前10 月公司销售额3124 亿(-9.9%),销售面积2018 万方(-5.5%),销售均价15480 元/平(-4.7%),行业排名TOP2,销售处于行业一梯队。拿地角度,年初以来公司积极在上海、杭州、南京等核心城市斩获项目,前10 月全口径拿地额799.5 亿元,拿地面积542.5 万方,楼面价14738 元/平,权益比例(建面口径)62.5%,金额与面积维度的拿地强度分别为25.6%、26.9%,投资力度在头部房企中处于中等偏低水平,投资力度仍待加强。2023 年前三季度公司新开工量1647.4 万方(+29.0%),竣工面积1891.7 万方(-19.5%),分别完成全年计划量(新开工同比-12.9%、竣工同比-17.2%)的98.5%、58.6%。截至2023Q3 公司未竣工土储10411 万方(在建6966+待建3445 万方),同比下降19.9%,公司前端投资及开工、中端库存、后端竣工量均呈现一定的收敛态势,核心城市的补货力度仍待加强。
投资建议:1)深国资重申万科是深国资重要成员,明确表态支持万科发展,包括承诺不减持、承接项目或盘活资产(预计超100 亿)、买入债券等手段,深国资与深铁集团的积极表态与鼎力支持,可打消资本市场短期的极端风险;2)公司相对保守的经营导向在动荡环境下是中性的,中长期而言公司在信用和效率层面的内生能力相对突出,开发业务头部地位仍相对稳固;3)公司财务相对稳健,坚守安全底线,经营性现金流连续14 年为正;4)虽开发类业务持续缩表,但持有类业务本身可提供增信支持和安全边际,第二曲线稳步增长,提供稳定现金流助力穿越周期。预计2023-2025 年归母净利润191/180/191亿,增速-15%/-6%/+6%,P/E 为7.5/7.9/7.5X,维持“买入”评级。
风险提示
1、市场销售延续弱势,公司销售不及预期;
2、毛利率承压、投资收益下滑、计提减值等因素导致业绩不及预期。更多精彩内容,请关注公众号:万物狙击
其他说明
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