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本报告导读:
新房市场低位运行,在存量房冲击下,公司以价换量是常态;继续去库存,土地投资强度大幅下滑至低位。
投资要点:
维持增持评级 。鉴于除深铁集团外,多家深圳国企通过大宗交易、REITs认购、项目合作等方式支持万科,公司也正积极解决操盘离散度问题,因此维持增持评级。维持2024/2025/2026 年EPS 分别为0.74/0.82/0.65 元,维持目标价11.53 元,对应2024 年0.53X PB。
新房市场持续承压,销售整体保持低位运行状态。2024 年上半年,公司累计实现合同销售面积 940 万方,同比下滑27.6%,实现合同销售金额1273 亿元,同比下滑37.6%。尽管降幅环比在收窄,但是房地产新房市场整体处于低位运行,TOP10 和TOP50 的销售额上半年分别同比下跌34%、39%。
以价换量是市场常态,尤其在存量房的冲击下。2024 年上半年,公司销售均价从年初的15510元/平下降到13553 元/平,环比下滑了12.6%,相较2023 年同期15722 元/平下滑13.8%。在当下二手房挂牌量不断增长且以价换量的环境下,对新房的冲击也较大。
继续去库存,土地投资强度大幅下降。2024 年上半年,公司累计拿地61 万方,同比下滑77%,累计拿地金额29 亿元,同比下滑94%;公司拿地金额/销售金额相较2023 年上半年23%下滑至2%。在如今的环境下,头部企业不约而同放慢了拿地节奏,重心几乎都是放在去库存上。
风险提示:管理红利体现较慢,同时原开发业务大幅放缓。更多精彩内容,请关注公众号:万物狙击
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