城建发展(600266)：股权投资拖累业绩 实现上海布局突破

24H1 业绩受到股权投资拖累，维持“买入”评级公司7 月9 日发布业绩预亏公告，归母净利润仍然受到股权投资拖累，但地产业务实现盈利；我们预计随着天坛府、临河村等重点项目结转的稳步推进，公司下半年业绩有望改善。此外，公司在上海杨浦区再落一子，在京沪保持了较高的拿地强度，持续兑现资源禀赋。随着北京地产政策的优化，我们预计公司下半年销售金额同比降幅也有望逐步收窄。我们维持24-26 年EPS为0.47/0.63/0.68 元的盈利预测。可比公司平均24PE 为11 倍，我们依然认为公司合理24PE 为11 倍，目标价5.17 元，维持“买入”评级。

股权投资拖累利润，下半年有望随重点项目结转而持续改善根据公司公告，公司预计24H1 出现归母净亏损1.31-1.95 亿元，24H1 亏损幅度较24Q1 的3.30 亿元收窄。公司业绩仍然受到股权投资扰动，24H1公司直接持有的国信证券（002736 CH）上涨4.8%，带来公允价值收益1.16亿元，但间接持有的南微医学（688029 CH）下跌35.4%，带来投资亏损4.29 亿元，两者合计亏损3.13 亿元。剔除股权投资影响后，公司地产业务实现盈利，且我们预计随着天坛府、临河村棚改等重点项目结转的稳步推进，公司下半年业绩有望进一步改善。

    　　持续获取京沪高质量地块，兑现资源禀赋优势

根据公司公告，7 月9 日公司与越秀地产（0123 HK）合作竞得上海市杨浦区长白社区地块，计容建面3.17 万平，总价22.30 亿元，权益比例51%。

年初至今公司共拿下4 宗地块，北京、上海各2 宗，拿地总价59.04 亿元，权益总价42.16 亿元，在核心城市保持了较高的拿地强度。此外，公司继续彰显资源禀赋优势：一方面，通过招拍挂获取的北京市顺义区临河村地块为此前一级开发项目的后续出让地块；另一方面，公司成为北京市通州区老城范围内平房棚户区改造项目一期实施主体，拓展管理费业务，同时也有望参考临河村模式，在该项目进入招拍挂阶段后获取资源。

    　　北京土储丰富，销售有望受益于地产政策优化

根据中指院的数据，24H1 公司实现销售金额124 亿元，同比-46%，主要受到北京市场调整和推货减少的影响。公司23 年末土储建面中北京占比59%，我们预计24 年可售货值中北京占比较高。6 月26 日北京进一步优化房地产政策，有望推动市场筑底修复。根据贝壳研究院的数据，新政后北京二手房、新房KMI 指数均得到提振，其中二手房KMI 站上荣枯平衡线。我们预计公司销售也有望受益于政策优化，下半年同比降幅有望逐步收窄。