招商蛇口(001979)：投资收益下滑拖累业绩 持续深耕核心城市

　　核心观点

2024 年上半年，公司实现营收513 亿元，同比下降0.3%，实现归母净利润14.2 亿元，同比下降34.2%。公司归母净利润增速低于营收增速主要是由于：1）公司开发业务结转毛利率同比下降；2）上年同期博时蛇口产园REIT 扩募，购入招商局光明科技园加速器二期项目，公司实现投资收益8.1 亿元，今年上半年无此收益。2024 年上半年，公司实现销售金额1010 亿元，同比下降39.3%，销售表现优于大势。拿地金额100 亿元，拿地强度9.9%，公司在行业下行期以收定支，保障现金流安全。公司投资聚焦核心城市，优质的城市布局有助于保障销售的安全。

    　　事件

公司发布2024 年半年度业绩快报，实现营收513 亿元，同比下降0.3%，实现归母净利润14.2 亿元，同比下降34.2%。

    　　简评

受投资收益下滑影响，公司业绩下滑。2024 年上半年，公司实现营收513 亿元，同比下降0.3%，实现归母净利润14.2 亿元，同比下降34.2%。公司归母净利润增速低于营收增速主要是由于：1）公司开发业务结转毛利率同比下降；2）上年同期博时蛇口产园REIT 扩募，购入招商局光明科技园加速器二期项目，公司实现投资收益8.1 亿元，今年上半年无此收益。

销售表现优于大势，于核心城市优势显著。2024 年上半年，公司实现销售金额1010 亿元，同比下降39.3%，实现销售面积439万方，同比下降35.9%，同期百强房企销售金额同比下滑41.8%，公司销售表现优于大势。根据克而瑞统计，2024 年上半年，公司销售金额于深圳、西安、长沙位居第一，于上海、成都、重庆、合肥、徐州位居前五，于北京、杭州、武汉、厦门、宁波、沈阳、昆明位居前十，公司于核心城市优势显著。

拿地规模收缩，投资聚焦核心城市。2024 年上半年，公司拿地金额100 亿元，拿地建面80 万方，拿地强度9.9%，较上年同期下降15 个百分点，公司坚持以收定支，在行业下行期降低投资力　　度，保障现金流安全。公司投资聚焦核心城市，上半年获取项目位于上海、成都、合肥、南京、郑州、广州、三亚，优质的城市布局有助于保障未来销售的安全。

下调盈利预测，维持买入评级和目标价不变。我们预测公司2024-2026 年EPS 为0.71/0.84/1.03 元（原预测2024-2026 年EPS 为0.91/1.14/1.35 元）。公司持续深耕一二线城市，资产质量优异，销售安全性有充分保障，太子湾高毛利项目将于2024 年开始结算，公司结算结构将得到优化，博时蛇口产园REIT 未来扩募，也将增强公司的业绩弹性，维持买入评级和21.53 元的目标价不变。

风险提示：1）业绩方面，高毛利项目结转存在不确定性，从而导致全年毛利率进一步下行，此外，如果市场继续下行，将导致存货减值压力继续增大，有可能会在年报业绩中体现。2）经营方面，如果市场再次下行，有可能无法完成年初预定的销售目标。公司在前期保持了较高的拿地强度，如果市场恶化，有可能会导致拿地时的预期价格无法实现，从而进一步影响后续业绩。3）当前一二线核心城市土地市场竞争激烈，若公司未来无法在核心城市市场获得足够的土地，则开发业务规模和效益可能受到负面影响。