保利发展(600048)：当期业绩承压 投销稳健、聚焦核心

　　事件

2024 年8 月19 日保利发展发布2024 半年度报告，上半年实现营业收入1392.5 亿元，同比+1.7%；归母净利润74.2 亿元，同比-39.3%。单二季度实现营业收入895.0 亿元，同比-7.8%；归母净利润52.0 亿元，同比-45.3%。

    　　点评

毛利率&结算权益比下降，归母净利润承压下滑：公司营收主要来源房地产项目竣工交付结转，1H24 公司交付7.3 万套，带动营收规模小幅增长。而归母净利润同比出现下滑，主要由于：①受市场下行及价格承压影响，1H24 项目结转毛利率16.02%，同比下降5.24pct，与2023 年全年相当；②期内结转项目权益比例下降。

销售规模领稳居行业第一，核心城市市占率稳中有升：公司1H24签约销售金额1733 亿元，同比-26.8%（百强房企平均-41.8%），规模稳居行业第一；全国市占率3.68%，较2023 年全年提升0.06pct。38 个核心城市销售贡献同比提升2pct 至89%，市占率提升0.3pct 至7.1%；据中指数据，1H24 在广州、上海、北京和佛山等城市销售金额超过百亿。

投资聚焦核心城市，持续优化资源结构：公司1H24 年拓展项目12个，总地价126 亿元，同比-61.1%，权益地价109 亿元，同比-61.5%，拿地权益比86%，新拓项目均位于38 个核心城市。加大去库存力度，截至1H24，公司土储建面7140 万方，较年初下降8%，已开工未售的存量住宅建面较年初下降16%。

财务结构安全稳健，融资优势凸显：公司1H24 年三道红线水平稳居绿档，扣除预收款的资产负债率为65.7%、净负债率为 66.2%、现金短债比为1.22；短期有息负债占比降至19.82%，较年初下降0.99pct；融资成本持续下降至3.31%，较年初下降25bp。

    　　投资建议

公司当期业绩下滑，未来受益于行业供给侧出清，市占率或持续提升，2025 年后业绩有望企稳。我们维持公司盈利预测不变，2024/2025/2026 年归母净利润分别为90.9、98.1 和105.8 亿元，同比增速分别为-24.6%、7.9%和7.8%。公司股票现价对应PE 估值为10.8/10.0/9.3 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧。