招商积余(001914)：归母净利增长3.8% 各项业务发展稳定

归母净利润增长3.8%。2024 上半年公司实现营业收入78.4 亿元，同比增长12.3%；实现归母净利润4.4 亿元，同比增长3.8%。分板块看，由于市场新拓物业管理项目、母公司交付项目增加以及原有物业管理项目延伸业务增长，公司物业管理业务实现收入75.4 亿元，同比增长12.7%；由于在管商业运营项目增加，资产管理业务实现收入2.9 亿元，同比增长2.6%。2024 上半年公司整体毛利率下降0.7pct 至12.6%，其中物业管理业务毛利率下降0.7pct 至10.9%。

市拓放缓，持续深耕非住业务。上半年公司市场拓展较前期有所放缓，新签年度合同额达18.9 亿元。其中第三方项目新签年度合同额为17.4 亿元，千万级项目贡献新签年度合同额占比超50%。截至2024 上半年末，公司在管项目2209 个，管理面积达3.85 亿平方米，其中来自第三方项目的管理面积为2.57 亿平方米，占比67%。公司深耕非住宅业态，上半年第三方项目中非住宅业态新签年度合同额达15.7 亿元，占比90%，当前非住宅业态管理面积增至2.52 亿平方米，占比66%。

资产管理业务经营稳定。在商业运营方面，截至2024 上半年末，招商商管在管商业项目70 个（含筹备项目），管理面积397 万平方米，其中自持项目3 个，受托管理招商蛇口项目58 个，第三方品牌输出项目9 个。上半年，公司集中商业销售额同比提升26.7%，同店同比提升6.9%；客流同比提升37.7%，同店同比提升15.4%。持有物业出租及经营业务方面，截至目前公司总可出租面积为46.9 万平方米，总体出租率为94%。

风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期。

投资建议：考虑到外拓竞争格局加剧等因素，我们下调公司24-25 年营业收入预测至172/188 亿元（原值为191/229 亿元），由于行业盈利能力普遍承压，同时下调公司24-25 年归母净利润预测至8.0/8.6 亿元（原值为8.5/10.2亿元），对应EPS 分别为0.76/0.81 元，对应PE 分别为11.6/10.8X，维持“优于大市”评级。