招商蛇口(001979)：拿地坚持聚焦 核心城市销售贡献稳步提升

事件：2024 年8 月，招商蛇口发布2024 年半年报，2024 年上半年公司实现营业收入512.73 亿元，同比下降0.33%，实现归母净利润14.17 亿元，同比下降34.17%，扣非归母净利润13.99 亿元，同比提升0.45%，经营性净现金流314.3 亿元，同比增长41.75%；基本每股收益0.11 元/股，同比下降50.0%；毛利率和净利率分别为11.98%和3.60%，其中开发业务毛利率12.24%。综合资金成本较23 年同期下降22 个BP 至3.25%。

营收同比微降，归母净利润受开发业务结转毛利率与转让子公司股权投资收益影响有所下降：2024 年上半年公司利润总额为29.59 亿元，同比下降40.51%。

公司利润总额与归母净利润同比出现下降主要由于1）开发业务及其毛利率受结转产品类型、结转体量、地区结构等因素影响有所下降—2024 年上半年公司开发结转面积398.8 万方，较2023 年同期的382.18 万方同比增长4.34%，开发业务实现营收39.90 亿元，较2023 年同期下降4.15 pct。毛利率为12.24%，较2023 年同期下降5.58 pct，主要由于上半年房公司房地产项目平均结转单价下降，开发业务营业收入同比减少所致。2）转让子公司股权投资收益有所下降—2024 年上半年公司投资收益为11.15 亿元，较2023 年同期下降24.02%。

销售权益占比与核心城市贡献占比持续提升，拿地坚持聚焦，三道红线稳居绿档。根据公司公告，2024 年1-6 月公司签约销售面积438.71 万平方米、销售金额1009.52 亿元，销售权益占比上升9 个百分点。全口径签约金额行业排名第5 位，在行业调整中呈现出较强的稳定性。公司销售聚焦高能级城市，“强心30 城”签约销售额占比高达91%，与23 年同期持平，“核心10 城”销售业绩贡献占比达66%，相较2023H1 上升2 个百分点。2024 年上半年公司获取7宗地块，总计容建面约80.13 万方，总地价约146.14 亿元，其中“核心10 城”投资金额占比86%。截至2024 年6 月末，公司剔除预收账款的资产负债率为62.42%，净负债率为59.17%，现金短债比为1.63，三道红线指标均处于绿档。

投资建议：公司作为具有低融资成本优势的央企，持续降低融资成本，核心区域的优质土储和稳步提升的销售规模为公司未来业绩的增长打下坚实基础。我们预测公司2024-2026 年营业收入达1916.97 亿元/1925.04 亿元/1947.99 亿元，24-26 年PB 倍数为0.7/0.7/0.7。随着融资政策宽松、土储结构优化以及未来销售的企稳回升，我们认为公司在开发能力、土储质量和运营能力方面的优势将凸显，维持“推荐”评级。