保利发展(600048)：总部组织架构调整 行业龙头地位稳固

经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级保利发展发布公告对公司总部组织机构进行调整，调整后的总部架构将设置为十个中心/办公室。公司销售排名稳居首位，土储结构不断优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显。我们维持盈利预测，预计2025-2027 年公司归母净利润分别为42.6、52.4、64.1 亿元，EPS 分别为0.36、0.44、0.54 元，当前股价对应PE估值分别为18.2、14.8、12.1 倍，我们看好公司低价项目结转完成后业绩持续修复，维持“买入”评级。

    　　销售金额稳居第一，销售均价稳步提升

2025 年12 月公司实现签约销售金额121.6 亿元，同比-18.9%；销售面积69.7 万方，同比-19.3%。2025 全年公司实现累计销售金额2530.3 亿元，同比-21.7%；累计销售面积1235.3 万方，同比-31.2%，销售排名稳居行业第一；销售均价20483元/平，同比+13.9%，销售项目质量稳步提升。

    　　销售稳居第一，一二线城市拿地占比超85%

2025 年12 月公司在上海、广州、重庆、合肥等地拿地10 宗，单月拿地金额119.3亿元，同比+18.4%。2025 全年公司拿地金额达771.3 亿元，同比+13.0%；拿地面积457.2 万方，同比+39.2%；拿地均价16869 元/平，同比-18.8%；拿地金额权益比87.8%，连续三年超过80%；拿地强度提升至30.5%（2024 年全年21.1%）。

    　　拿地结构上，一线城市拿地金额占比46.6%，二线城市占比40.4%。截至三季度末，公司待开发建面4516 万方，同比-14.6%。

总部组织架构精简，融资成本不断压降

2026 年1 月，公司董事会同意对公司总部组织机构进行调整，将运营管理中心和产品管理中心合并为不动产运营中心，在销售规模下降的情况下通过精简结构提升管理效率和人均效能。公司融资渠道畅通，2025 全年公开市场发行债券375.8亿元，公司债票面利率不超过2.55%，11 月发行三年期中票利率1.85%，融资成本不断下降。

    　　风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。