九州通(600998)：REITS申报获受理 积极推进不动产证券化战略

公司近况

九州通9 月25 日公告：公司于9 月20 日向中国证监会、上海证券交易所提交了九州通医药仓储物流基础设施公募REITs的申报材料；2024 年9 月24 日，中国证监会和上海证券交易所正式受理九州通公募REITs项目。

    评论

公司具备良好的医药物流仓储资产。根据9 月25 日公告，此次公募REITs项目入池资产为武汉市东西湖区医药物流仓储资产，该资产被国家发改委、商务部和中物联评为全国十大“国家智能化仓储物流示范基地”，合计总建筑面积约为17.2 万平方米。此外，根据公司9 月22 日公告：目前，公司拥有可入池的医药物流仓储资产及配套设施约300 万平方米，如经批准，此次公募REITs如发行完成，公司预计将增加公司净利润不超过7 亿元。

公募REITs项目若发行有望多维度赋能公司。我们认为此举有望：1、公司提升企业形象及品牌价值，有效提振资本市场影响力，显现公司持有优质医药物流仓储资产的公允价值，实现九州通和公募REITs“双上市”平台的协同共赢；2、搭建轻资产运营平台，加快重构公司轻资产运营商业模式，盘活公司医药仓储物流资产及配套设施，加快资产流动性，为公司筹集更多运营资金；3、拓宽多元化权益融资渠道，建立资产开发良性循环模式，减少公司对传统债务融资方式的依赖；4、提升公司资产运营能力，实现多元化收益，为公司带来丰厚的非经常性权益收益。

积极布局Pre-REITs发行。根据公司8 月29 日公告，为提前布局公募REITs扩募工作，提升扩募发行效率，公司启动Pre-REITs项目，首期Pre-REITs入池资产拟定为公司下属企业持有的位于上海、杭州、重庆的三处医药物流仓储资产及配套设施，合计总建筑面积约为24 万平方米。我们认为此举有望长期助力公司盘活优质存量资产，回笼权益性资金，降低资产负债率，促进核心主营业务的快速发展。

    盈利预测与估值

暂不考虑REITs落地，我们维持2024 和2025 年净利润23.9 亿元/26.8 亿元，分别同比增长10.0%和12.0%。当前股价对应2024/2025 年10.9 倍/9.7 倍市盈率。我们维持跑赢行业评级，维持目标价6.84 元，对应2024/2025 年14.4 倍/12.9 倍市盈率，较当前股价有32.8%的上升空间。

    风险

    新战略落地进度低于预期，内部整合和效果低于预期，REITs落地进度低于预期。