城建发展(600266)：股权投资推动扭亏 北京禀赋优势凸显

公司10 月30 日发布三季报，1-3Q24 实现营收117.6 亿元，同比-27%；归母净利润5.5 亿元，同比-9%。公司股权投资在Q3 取得亮眼表现，Q4 重点项目结转有望进一步推动业绩释放；公司凭借资源禀赋优势，有望受益于北京房地产市场复苏和城中村改造推进。维持“买入”评级。

股权投资取得亮眼表现，Q4 重点项目结转有望进一步释放业绩1-3Q24 公司业绩相较24H1 扭亏，主要因为直接持有的国信证券（002736CH）和间接持有的南微医学（688029 CH）在Q3 分别上涨36%、24%，推动Q3 投资收益、公允价值收益达到0.9、8.2 亿元。剔除股权投资，Q3结转的地产项目利润偏低，毛利率仅为12.9%、营业利润为负。公司待结转资源充足，Q3 合同负债相对23 年营收的覆盖率为174%，我们预计随着天坛府、临河村等重点项目结转的稳步推进，Q4 公司业绩有望进一步释放。

Q4 地产销售有望受益于政策催化和北京市场率先复苏1-3Q 公司地产业务实现销售金额154 亿元，同比-51%，主要受房地产市场调整和推货减少的影响。9 月地产“组合拳”出台后，10 月以来北京新房和二手房网签数据同比显著改善，根据北京房管局的数据，10 月1-29 日北京新房、二手房销售面积同比-3%、+57%，9 月分别为-45%、-4%。我们预计Q4 公司销售有望受益于地产政策优化和北京市场的率先复苏。

持续获取京沪高质量地块，资源禀赋优势有望进一步凸显1-3Q 公司共拿下5 宗地块，其中北京3 宗、上海2 宗，拿地总价75 亿元，拿地强度49%，权益比例77%，在保持北京补库强度的同时，首次进入上海。此外，公司继续彰显北京资源禀赋优势：一方面，公司获取的临河村地块为此前一级开发项目的后续出让地块；另一方面，公司成为北京市通州区老城范围内平房棚户区改造项目一期实施主体，拓展管理费业务，同时也有望在该项目进入招拍挂阶段后获取资源。随着城中村和危旧房改造的提速，公司在北京城市更新方面的资源禀赋优势未来有望得到进一步凸显。

    　　盈利预测和估值

我们维持归母净利润的预测，但由于公司进行了回购注销，相应调整24-26年EPS 至0.49/0.65/0.70（前值0.47/0.63/0.68 元）。可比公司平均25PE为10 倍，考虑到公司在北京的资源禀赋优势、充足的待结转资源，以及北京房地产市场复苏、城中村改造推进带来的催化作用，我们认为公司合理25PE 为13 倍，目标价8.45 元（前值5.17 元，基于11 倍24PE）。