新城控股(601155)：商业收入保持稳定 出租率持续提升

　　投资要点：

    　　事件：公司公告2024 年三季报

房地产交付毛利减少影响净利润。2024 年1-9 月，公司实现营业收入515.63亿元，同比-27.7%；归母净利润14.55 亿元，同比-41.3%；基本每股收益0.64元，同比-41.8%；结算毛利率和净利率分别为20.19%和2.82%，较2023 年同期分别提升1.94 个百分点和下降0.66 个百分点。期内，公司归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润同比增加51.46%，则是去年同期工业用地处置产生的处置收益较多导致去年同期非经常损益较大。截至2024 年9月30 日，公司经营活动现金流净额同比下降79.59%至17.81 亿元，主要是由于24 年初至9 月末签约额减少所致。

行业政策底已现，静待销售改善。2024 年1-9 月，公司累计合同销售金额约318.33 亿元，较2023 年同期下降47.11%，累计合同销售面积约431.51 万平方米，较2023 年同期下降42.72%。2024 年9 月，中央政治局会议明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”，我们认为当前房地产行业政策支持力度明显加强，有利于公司后续销售情况得到改善。

商业资产贡献稳定租金收入，出租率持续提升。2024 年1-9 月，公司商业运营总收入为94.84 亿元（即含税租金收入），包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入，较2023 年同期的81.31 亿元有所稳定提升。截至2024 年9 月30 日，公司商业物业的出租率为97.65%，持续提升。

投资建议：维持“优于大市”评级。由于2023 年行业价格和销售下行速度超预期，造成公司短期结算毛利金额短期下行较大，我们认为企业当前净利润不能反应后续潜在盈利变化。考虑政策端发力，资产价格逐步寻底，后续存在资产价格修复空间，因此采用PB 方式估值更符合当前市场变化。我们预测公司 2024 年EPS 为0.38 元，每股净资产为27.02 元，给予0.5-0.6 倍PB，对应合理价值区间为每股13.51-16.21 元。