招商积余(001914)公司深度报告：央企物管旗舰规模壮大 降本增效助力盈利修复

物管规模持续扩张，非住赛道拓展稳健，维持“买入”评级招商积余背靠招商局集团，关联方市占率和布局能级提升，非住赛道拓展稳健，坚持“大物管”、“大资管”战略。伴随资产结构调整及一系列降本增效措施，盈利能力底部回升趋势明显，未来业绩有望持续释放。我们新增盈利预测，预计2024-2026 年归母净利润分别为8.44、9.20、10.83 亿元，EPS 分别为0.80、0.87、1.02 元，当前股价对应PE 为13.6、12.5、10.6 倍，维持“买入”评级。

    　　物管业态多元化，非住地位市场领先

公司近年来在管规模稳步增长，截至2024 年上半年末，公司在管面积3.85 亿平，同比增长16.5%；其中第三方在管面积同比增长17.1%，占比67%；非住业态面积同比增长26.8%，占比66%，为头部房企最高。公司新签规模保持增长，上半年新签第三方合同额17.40 亿元，同比增长5.5%，占比92%；新签非住业态合同额16.22 亿元，占比86%；来自招商蛇口的新签年度合同额达1.53 亿元。公司2024H1 物管收入63.6 亿元，同比增长15.9%；毛利率11.0%，同比提升0.4pct。

增值业务不断壮大，商业运营规模提升

平台增值服务：围绕客户生活和办公需求设有五大条线，2024H1 实现营业收入2.56 亿元，同比增长4.0%；毛利率9.9%，较2023 全年8.5%提升。专业增值业务：下设八大业务条线，受开发商增值业务和服务质量提升影响，2024 年上半年实现收入9.23 亿元，同比下降3.4%；毛利率11.1%，较2023 全年下降6.7pct。

资产管理业务：在管商业面积397 万方，总可租面积为46.9 万方，出租率94%，上半年收入2.89 亿元，同比增长2.6%，毛利率较2023 全年提升2.0pct 至52.7%。

    　　降本提效成果显著，有息负债持续压降

公司通过科技替岗、集采降低费用、项目拉片式管理、行政降本等举措，2024H1公司管理费率降至1.9%，保持在行业最低水位线。截至2024 上半年末，公司资产负债率45.3%，有息负债总额14.3 亿元，均为近五年最低值，其中银行贷款占比83%，2024H1 财务费率降至0.4%。截至2024 上半年末，公司在手现金22.3亿元，同比下降9.4%。

    　　风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。