招商积余(001914)：盈利能力向好 多业态综合服务优势显著

　　核心观点

2024 年全年公司实现营收171.72 亿元，同比增长9.9%， 实现归母净利润8.4 亿元，同比增长14.2%。归母净利增速大于营收增速，主要由于：1）盈利能力向好，2024 年综合毛利率为12.0%，较上年同期提升了0.4 个百分点；2）降本增效成效显著，全年期间费用率仅为4.3%，较上年同期下降了0.5 个百分点。截至2024年年末，在管项目数量达2296 个，管理面积达3.7 亿平，较上年年末增长0.2 亿平；全年新签合同额40.3 亿元，其中政府公建、园区、医疗、交通、高端制造非住优势赛道贡献显著。多元增值服务融合，打造持续增长动力。资产管理业务运营能力持续提升。

    　　事件

公司发布2024 年年报，上半年实现营收171.72 亿元，同比增长9.9%，实现归母净利润8.4 亿元，同比增长14.2%。

    　　简评

业绩稳中有进，盈利能力提升。2024 年全年公司实现营收171. 72亿元，同比增长9.9%，实现归母净利润8.4 亿元，同比增长14 .2%，业绩稳中有升。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为7.99 亿元，同比增长21.1%。归母净利增速大于营收增速，主要由于：1）盈利能力向好，公司2024 年综合毛利率为12.0%，较上年同期提升了0.4 个百分点；2）降本增效成效显著，全年期间费用率仅为4.3%，较上年同期下降了0.5 个百分点。

管理规模质效并进，多业态综合服务能力优势突出。2024 年全年公司基础物管实现营收134.0 亿元，同比增长10.6%，市场拓展持续发力，新签年度合同额40.3 亿元，与上年同期基本持平；期末公司在管项目数量达2296 个，管理面积达3.65 亿平， 较上年年末增长0.2 亿平。（1）非住业态：全年实现营收96.7 亿元，同比增长11.0%，第三方非住新签年度合同额达34.6 亿元，办公、公共、园区、政府类非住优势赛道贡献显著；（2）住宅业态：抢滩存量住宅赛道，全年实现营收37.3 亿元，同比增长9.7%，市场化住宅项目新签年度合同额5.7 亿元，同比下降3.1%。

专业增值服务增长强劲。2024 年全年公司增值类服务合计实现营收30.9 亿元，同比增长16.7%。其中实现平台增值服务实现营业收入5.4 亿元，同比下降8.2%；专业增值服务实现营业收入25.5亿元，同比增长23.8%。平台增值业务以到家汇等平台为代表，通过持续深化数字化升级，带动平台交易额突破11 亿元；深耕家政服务赛道，广州区域市场渗透率突破30%。

专业增值服务方面，实现充电桩累计部署近3 万台，深化与招商蛇口的合作，重点布局精装修与第三方维修两大核心赛道，2024 年末业务覆盖超160 个项目。

资产管理业务运营能力持续提升。2024 年全年公司资管业务实现营收6.7 亿元，同比减少4.0%。商业运营方面，截至2024 年末，公司在管商业项目70 个（含筹备项目），其中自持项目3 个，受托管理招商蛇口项目59 个，第三方品牌输出项目8 个，商业项目管理面积393 万方；2024 年全年集中商业销售额同比增长30.0%，同店同比增长6.0%。持有物业方面，截至2024 年末公司持有物业的总可出租面积46.9 万方，总体出租率95%， 较上年年末降低1 个百分点，主要因写字楼和零星商业出租率有所下滑。

维持买入评级，上调目标价。我们预测2025-2027 年公司的EPS 为0.91/1.03/1.16 元（原2025-2026 为1.03/1.23元）。给予公司行业可比公司2025 年16X 的PE 估值，上调对应目标价至14.56 元（原目标价为12.16 元），维持买入评级不变。

风险提示：1）行业整体风险及物业费提价能力不及预期。包括行业竞争格局超预期恶化或政策调控超预期的风险。公司物业费单价受到指导价及业委会渗透率限制，调价较为困难，市场化程度可能不及预期。2）项目拓展不及预期及成本端超预期。（a）内生增长：母公司受房地产行业整体影响去化放缓，项目输送不及预期。（b）外拓增长：外拓进度不及预期。（c）存量业务：合同续期压力增加，在管面积增速减缓。成本端：公司人力成本等主要成本项超预期上涨，或降本增效措施不及预期，造成公司利润率承压。