招商积余(001914)：利润率现金流双改善 业务提质增效稳健发展

　　投资要点

    　　事件：公司发布2024 年年报。2024 全年公司实现营收171.7 亿元，同比增长9.9%；归母净利润8.4 亿元，同比增长14.2%。

营收及业绩稳步提升，物业管理业务收入与毛利率双增，资产管理业务毛利率调整。2024 公司营收同比增长9.9%，其中物业管理业务营收164.9 亿元，同比增长11.7%；资产管理业务营收6.7 亿元，同比下降4.0%。利润率方面：2024 年公司物业管理业务毛利率10.5%，同比提升0.4pct，其中基础物业管理毛利率提升1.9pct 至10.7%，平台增值服务毛利率提升2.0pct 至10.5%；资产管理业务毛利率48.0%，同比下降2.7pct。

综合毛利率11.9%，同比提升0.4pct。费用率方面：2024 年销管费率为4.2%，同比下降0.3pct。

物业管理业务稳健发展，持续深耕非住业态。截至2024 年末，公司在管项目2296 个，同比增长195 个；在管面积达3.65 亿平方米，同比增长5.8%；实现新签年度合同额40.3 亿元，较去年基本持平，其中第三方新签年度合同额 36.9 亿元，同比增长4.4%。公司持续深耕非住业态，非住业态营收占物业管理业务比例为58.6%，全年新增政府公建、产业园区、金融服务等优质项目超百个，核心客户续约率达96%。住宅业务端，公司市场化住宅拓展取得突破，全年新签年度合同额同比增长47%。公司在物业管理领域展现出强大的市场竞争力以及稳固的客户关系。

资产管理业务运营能力持续提升，商业运营业务规模稳步扩张。截至2024 年末，公司在管商业项目70 个（含筹备项目），其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59 个，第三方品牌输出项目8 个，管理面积393 万平方米。2024 年公司在管项目集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%；客流同比提升 34%，同店同比提升 11%。公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，2024 年末总可出租面积为46.9 万平方米，总体出租率为 95%，公司通过建立多元化营销渠道拓宽获客路径，以及与周边物业差异化经营的模式来构建竞争优势，保障持有物业租赁业务稳健运营。

盈利预测与投资评级：公司作为非住业态龙头物管企业，背靠央企开发商，不断提升市场化拓展能力，内生外拓均有保障。考虑房地产市场下行及物管行业竞争加剧，我们小幅下调2025-2026 年公司归母净利润分别为9.4/10.4/亿元（原值为9.9/11.4 亿元），预计2027 年归母净利润为11.4 亿元。对应的EPS 为0.89/0.98/1.08 元， 对应的PE 为12.2X/11.1X/10.1X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；市场化拓展不及预期；收并购投后管理不及预期。