招商蛇口(001979)：拿地聚焦核心城市 计提减值拖累业绩

销售拿地稳健积极，结转毛利率下滑拖累利润，维持“买入”评级招商蛇口发布2024 年年报。公司收入同比增长，归母净利润有所下滑，行业排名保持稳定，拿地聚焦核心城市。受2020-2021 年存量高价土地存货减值影响，我们维持2025-2026 年并新增2027 年盈利预测，预计公司2025-2027 年归母净利润为59.7、64.7、70.1 亿元，EPS 为0.66、0.71、0.77 元，当前股价对应PE14.7、13.6、12.5 倍。公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，维持“买入”评级。

营业收入同比增长，结转毛利率下滑拖累利润2024 年，公司实现总营业收入1789.48 亿元，同比增长2.25%；实现归母净利润40.39 亿元，同比减少36.09%；实现扣非归母净利润24.49 亿元，同比下降57.27%；公司2024 年实现毛利率、净利率分别为14.61%、2.34%，同比分别下降1.28pct、2.86pct；经营活动产生的现金流量净额为319.64 亿元，同比增长1.69%，期末货币资金余额达1003.51 亿元。截至2024 年末，公司资产负债率66.67%，剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比为1.59，“三道红线”始终处于绿档。公司利润下降主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及计提房地产项目减值准备同比增加（存货减值35.7 亿+信用减值15.5 亿）。

    销售排名保持稳定，拿地聚焦核心城市

2024 年公司实现签约销售金额2193.02 亿元，同比下降25.31%，签约销售面积935.90 万平方米，同比下降23.50%。2024 年，公司在西安、长沙、合肥、南通、徐州等五城销售金额排名位居第一，公司全口径销售金额稳居克而瑞销售榜单第五。2024 年，公司累计获取26 宗地块，总计容建面约225 万平方米，总地价约486 亿元，投资强度22%。公司在“核心10 城”的投资金额占比分别达90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的59%。

资产运营业绩稳中有升，坚决落实“AI+”战略2024 年，公司主要持有物业全口径收入74.64 亿元，同比上涨12%，EBITDA 实现36.67 亿元，同比上涨11%。公司积极探索多智能体交互、多模态交互等前沿技术，依托 DeepSeek 等先进大模型的技术赋能，实现 AI 应用在智慧服务、智慧空间、智慧运营等更多细分场景的落地。