招商蛇口(001979)：销售稳健现金充裕 减值计提影响短期业绩

投资要点

3 月17 日，公司发布2024 年年报：全年实现营业收入1789.48 亿元，同比+2.25%；实现归母净利润40.39 亿元，同比-36.09%；基本每股收益0.37 元，同比-43.08%；公司拟每股派发现金红利0.19 元（含税）。

    营收同比增长, 利润改善可期

2024 年，公司实现营业收入1789.48 亿元，同比+2.25%；毛利率为14.61%，同比-1.28pct；归母净利润为40.39 亿元，同比-36.09%。公司营收增长但利润下滑，主要是由于结转项目毛利率下降以及房地产项目减值同比增长。2024 年公司计提资产减值损失及信用减值损失共60.34 亿元，2023 年共计提24.17 亿元。我们认为，公司项目结转结构或持续优化，带动业绩逐步改善。

    销售稳居前列，优质土储充足

公司销售稳居行业前5 名，根据克而瑞数据，2024 年公司实现销售金额2193 亿元，同比-25.31%，好于TOP100 房企平均水平（-30.30%）。公司坚持区域聚焦、以销定投的投资策略，2024 年总拿地建面为225 万平方米，总拿地金额为486 亿元。

2024 年公司投资金额90%以上位于“核心十城”，59%位于一线城市。

    财务结构稳健, 分红回购积极

2024 年公司经营活动现金流量净额319.64 亿元，同比+1.69%，年末货币资金达1003.51 亿元，同比+13.66%。“三道红线”始终处于绿档，剔除预收账款的资产负债率为62.37%，净负债率为55.85%，现金短债比为1.59。2024 年末，公司综合融资成本为2.99%，较年初降低48BP。2024 年拟现金分红17.50 亿元，同时积极回购，全年累计回购0.67 亿元，现金分红与回购金额合计占归母净利润的45%。

    投资建议

我们预计公司2025-2027 年营业收入分别为1880.92/1981.17/2094.46 亿元，同比分别+5.11%/+5.33%/+5.72%；归母净利润分别为49.09/54.45/61.23 亿元，同比分别+21.56%/+10.91%/+12.46%。EPS 分别为0.54/0.60/0.68 元/股，3 年CAGR为14.88%。公司销售稳居前列，优质土储充足，融资渠道畅通，业绩有望持续改善，维持“买入”评级。

    风险提示：政策落地不及预期；市场修复不及预期；市场竞争加剧