保利发展(600048)：销售维持龙头地位 债务安全稳步提升

　　事件：公司发布2025 年8 月销售情况简报。

2025 年8 月实现签约面积94.0 万平方米，同比减少25.07%；签约金额180.2亿元，同比减少18.54%。2025 年1-8 月实现签约面积898.5 万平方米，同比减少26.63%；签约金额1812.0 亿元，同比减少17.92%。

    　　点评：销售维持龙头地位，严格拿地立项标准，债务安全稳步提升。

销售维持龙头地位，重点城市竞争优势明显：1）2025 年1-8 月，公司销售签约金额1812 亿元，维持行业龙头地位；面对存量项目竞争力转弱的挑战，公司摒弃简单降价促销的惯性做法，坚守品质与服务的高标准，多角度提升产品竞争力，设立存量盘活专班，2025 年上半年完成“调转换退”51 万平方米，有效提升资源价值。2）重点城市竞争优势得到巩固，2025 上半年，38 个核心城市销售贡献同比提升3 个百分点至92%，在上海、广州、成都、西安等9 个城市排名市场第一，在石家庄、福州等8 个城市排名前三，在广州、佛山、太原、石家庄等7 个城市市占率突破15%。

提高资源投放精准度，严格拿地立项标准：公司持续提高资源投放的精准度，聚焦38 个重点城市的重点板块及高端客户群，严格拿地立项标准。2025 年上半年，公司新增项目26 个，位于北京、上海、杭州、西安、石家庄等核心城市，项目总地价509 亿元，总计容面积228 万平方米，拓展金额权益比为87%，稳定在近年较高水平。

继续发挥信用优势，有息负债久期优化：截至2025 年6 月30 日，1）公司资产负债率73.53%、扣除预收款的资产负债率为63.30%、净负债率为59.64%，较期初分别下降0.82、1.40、3.02 个百分点，债务安全稳步提高。2）债务结构持续优化，期末长期有息负债（三年以上到期）占比为42.8%，占比较年初提升3.2 个百分点；短期有息负债（一年内到期）占比为21.4%，占比较年初下降2.9个百分点。3）报告期内新增有息负债平均成本降低21 个bp 至2.71%，期末综合成本2.89%，融资成本进一步下降。

盈利预测、估值与评级：考虑目前销售结构分化明显，部分城市购房需求恢复尚需时日，应从财务审慎性角度持续进行减值计提，下调公司2025-2027 年归母净利润预测为51.8/53.5/55.7 亿元（原为55.0/58.7/61.1 亿元），对应EPS 分别为0.43/0.45/0.47 元，当前股价对应2025-2027 年PE 为18/17/17 倍。公司销售规模优势明显，债务安全持续提升，维持“买入”评级。