招商蛇口(001979)：减值充分报表扎实 销售趋势边际向好

　　事件：公司发布2026 年3 月销售及近期购得土地使用权情况简报。

    　　2026 年3 月，公司实现签约销售面积54.63 万平方米，实现签约销售金额179.43亿元。

2026 年1-3 月，公司实现签约销售面积114.15 万平方米，实现签约销售金额333.82 亿元。

    　　点评：区域聚焦城市深耕，销售趋势边际向好，减值充分报表扎实。

区域聚焦城市深耕：公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，强化投资管控，落实精准投资。2025 年公司累计获取43 宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938 亿元（其中权益地价543 亿元，同比+62%；新增货值1257 亿元，同比+85%），在“核心10 城”投资占比接近 90%，其中在一线城市的投资占全部投资额 63%。

销售趋势边际向好：公司积极响应建设“好房子”的政策要求，研发打造具有招商特色的好房子体系，编制《招商蛇口好房子品质标准》。2025 年公司累计实现签约销售面积 716 万平方米，累计实现签约销售金额1,960 亿元，行业整体排名提升至第四位，在上海、深圳、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛山、南通 10 个城市实现全口径销售金额排名前三（其中上海、长沙、南通排名第一）。2026 年一季度公司实现销售金额333.8 亿元（同比-4.8%），其中2026 年3 月实现销售金额179.4 亿元（同比+14.9%）。

减值充分报表扎实：1）公司对投资性房地产采用成本模式计量，使用年限平均法计提折旧，2023-2025 年计提投资性房地产的折旧金额分别为20.9/24.0/30.4亿元；2）公司对资产减值和信用减值计提较为充分，2023-2025 年资产减值损失分别为22.8/44.8/35.2 亿元，信用减值损失分别为1.4/15.5/8.9 亿元。以上因素虽然影响了公司2023-2025 年的利润表现，但利于公司维护信用优势，后续轻装上阵，持续发展。

盈利预测、估值与评级：由于当前房地产行业仍处于磨底阶段，城市分化和区域分化持续加深，部分城市项目仍有计提减值的可能性，我们下调公司2026-2027年的归母净利润预测为20.5/26.3 亿元（原为48.1/54.4 亿元），新增2028 年归母净利润预测为36.5 亿元。当前股价对应公司2026-2028 年的PB 估值分别为0.7/0.7/0.7 倍。公司品牌知名度和美誉度较高，聚焦核心拿地积极，深圳核心储备丰厚，销售情况边际向好，信用优势维持稳定，维持“买入”评级。

    　　风险提示：拿地、销售不及预期，开工、交付不及预期，市场下行超预期等风险。