华侨城A(000069)动态点评：华侨城A减值压力集中释放中 近三年经营活动净现金流持续为正

　　【事项】

2026 年7 月14 日，华侨城A 发布2026 年半年度业绩预告。2026 年上半年，公司预计实现归母净利润-42.0~-34.0 亿元，较2025 年上半年增亏5.3-13.3 亿元；预计实现扣非净利润-42.2~-34.2 亿元，较2025年上半年增亏5.0-13.0 亿元。

据业绩预告，公司预计归属于上市公司股东的净利润为负，主要是公司持续开展“强去化、促回款”经营策略，基于审慎性原则对存在减值迹象的资产相应计提减值准备所致。

    　　【评论】

当前处于减值压力释放期，业绩延续亏损趋势。以业绩预告区间的中位数测算，2026 年上半年，公司实现归母净利润-38.0 亿元，相较于2025 年上半年增亏9.3 亿元。分季度来看，2026Q1 公司实现归母净利润-13.7 亿元，同比2025Q1 减亏0.5 亿元；2026Q2 公司实现归母净利润-24.3 亿元，同比2025Q2 增亏9.8 亿元。

但向后展望，房地产业务的拖累或将逐步减弱。房地产业务对利润的拖累主要体现在减值损失与结转亏损两方面，而两者体量有望逐步收缩。减值方面，公司在2025 年计提约100 亿减值后，截至2025 年末的存货累计减值比例达12%，已处于行业较高水平，减值较为充分，后续减值规模或有所下降。销售与结转方面，2026 年上半年公司全口径销售金额54 亿元，同比降幅43%；随存量项目持续去化，公司的销售和结转规模也随之下降，考虑到2025H2 公司房地产业务毛利率出现环比改善，我们推测毛利率水平或接近触底，结转亏损规模有望随之收缩。

文旅业务虽短期承压，但在长期视角下有望对业绩表现和资产估值形成支撑。2026 年1~6 月，公司旗下文旅企业合计接待游客3616 万人次，同比小幅下降4.1%，需求端短期承压。但2025H2 公司文旅综合业务毛利率出现环比改善，料业绩或已接近底部。长期来看，公司文旅类资产具备稀缺性，有望成为公司的经营底盘和营收压舱石，并逐步主导公司的业绩表现和资产估值。2025 年公司文旅综合业务实现营收214 亿元，占总营收的比重已达68%。此外，公司文旅板块正在加速布局轻资产运营模式，2025 年签约市场化轻资产项目7 个。

公司流动性压力有望趋于缓和。一方面，公司积极盘活资产回笼资金，近三年经营活动净现金流持续为正；另一方面，公司近期获华侨城集　　团400 亿循环借款额度，有效打通了集团与公司的资金通道，且2025年以来集团受到多家央企外部支持，公司有望随之受益。（1）内部经营方面，2023 年以来公司加大资产处置力度，先后完成上海、西安、合肥、广州等多个城市的土地收储或项目转让，据我们不完全统计回笼资金超60 亿元。2023~2025 年公司分别实现经营活动现金净流入34、54、125 亿元，连续三年为正。（2）外部支持方面，2026 年3 月，公司向华侨城集团成功申请400 亿循环借款额度，有效打通了集团与公司的资金通道。中国华润与中国国新也给予华侨城集团相关支持，包括2025 年4 月中国华润接手康佳集团、2025 年1 月华侨城将其持有的光大银行20.58 亿股股份质押给中国国新以获取相关融资等事项，有力缓解了集团资金压力，公司有望随之受益。

    　　【投资建议】

我们认为公司当前虽处于减值压力释放期，业绩延续亏损趋势；但向后展望，房地产业务的拖累或将逐步减弱。而文旅业务虽短期承压，但在长期视角下有望对业绩表现和资产估值形成支撑。在集团的流动性支持下，基于信用风险的估值折价或逐步缓释。我们预计2026、2027、2028 年营收分别为314、299、279 亿元，归母净利润分别为-76、-33、2 亿元；对应EPS 分别为-0.95、-0.41、0.02 元，以2026 年7 月30 日收盘价计，PB 分别为0.45、0.50、0.50 倍，首次覆盖，给予“增持”评级。

    　　【风险提示】

审计数据较业绩预告存在偏差的风险。本次业绩预告相关财务数据尚未经注册会计师审计，仅为初步核算数据，具体准确的财务数据以公司正式披露的2026年半年度报告为准，存在审计数据较业绩预告出现偏差的风险。

    　　地产政策变化超预期。2026 年以来，房地产市场多项宽松政策出台，但政策效果及政策连续性仍有待观察，若不及预期将影响市场复苏节奏。

市场修复不及预期。2026 年二季度，核心城市房地产市场有所回暖，但三季度是传统淡季，高频数据能否延续同比修复表现仍有待观察，若复苏不及预期或对公司业绩会造成影响。