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招商蛇口(001979)公司信息更新报告:销售拿地规模下滑 拟发行租赁房REITS盘活资产

admin 2024-06-12 17:01:22 精选研报 391 ℃

销售拿地规模下滑,拟发行租赁房REITs 盘活资产,维持“买入”评级招商蛇口发布2024 年5 月经营简报,受销售市场低迷影响,公司前五月销售规模下降。公司拿地聚焦核心城市,可售货源较充足,融资渠道畅通,拟发行租赁住房REITs 盘活资产,看好未来市占率持续提升。我们维持盈利预测,预计公司2024-2026 年归母净利润为80.4、94.8、108.3 亿元,EPS 为0.89、1.05、1.20 元,当前股价对应PE 为11.3、9.6、8.4 倍,维持“买入”评级。

      单月销售降幅收窄,销售排名位居第五

2024 年5 月公司实现签约销售面积79.3 万平方米,同比下降29.1%;实现签约销售金额190.2 亿元,同比下降28.6%,环比提升2.1%,销售降幅有所收窄。1-5月公司累计实现签约销售面积336.9 万平方米,同比下降39.1%;累计实现签约销售金额778.5 亿元,同比下降43.1%,在克而瑞全口径销售榜单排名第五;累计销售均价23106 元/平米,同比下降6.5%。

      单月拿地2 宗,投资强度下降

公司2024 年投资策略是区域聚焦和城市深耕,关注强心30 城,进一步聚焦核心10 城。2024 年5 月公司获取广州黄埔区项目和三亚深海科技城项目,总计容建面21.7 万方,总地价43.4 亿元,权益地价13.6 亿元,权益比例31.4%。1-5 月公司获取7 宗地块,分别位于上海、广州、成都等一二线城市,计容建面80.1万方,总地价146.1 亿元,同比下降53.5%,拿地金额权益比68.4%(2023 全年76.5%),拿地强度18.8%(2023 全年38.6%)。

融资渠道畅通,拟发行租赁住房REITs

公司2023 全年新增公开市场融资324.3 亿元,全年综合资金成本3.47%,较2023年初降低42BP。2024 年1-5 月公司发行4 笔超短融共47 亿元,票面利率不超过2.52%,融资渠道畅通。公司响应“租售并举”战略,拟通过子公司招商公寓申报发行租赁住房REITs,两个底层资产为深圳南山蛇口自贸区内的壹栈项目,已分别投入运营超4 年和8 年,2023 年度平均出租率达92%和98%。我们认为本次REITs 申报有利于盘活公司资产,进一步拓宽融资渠道,增强持续经营能力。

      风险提示:市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

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