我爱我家(000560)首次覆盖报告：业绩扭亏为盈 经营效率提升

　　核心要点：

2024H1 公司归母净利润扭亏为盈，扣非净利润亏损减少7 月12 日，我爱我家发布2024 年半年度业绩预告。公司预计2024H1 归母净利润为2400 万元-3500 万元，去年同期亏损4881 万元，实现扭亏为盈；扣除非经常性损益后的净利润为亏损3000 万元-4900 万元（去年同期为亏损5791 万元），较去年同期亏损减小；基本每股收益为0.0102 元/股-0.0149元/股，去年同期为-0.0207 元/股。

2024Q2 二手房带看量和成交量回暖助力公司业绩回升根据业绩预告，由于2024Q1 一线城市二手房交易金额较去年同期有较大程度下降，公司住房总交易金额（GTV）也明显下降。一季度GTV 下降主要受两方面因素影响，一是去年同期成交量基数较高，二是今年二手房成交价格较去年明显回落。但是，2024Q2 房地产相关政策的放松持续加码，尤其5 月开始部分城市进一步优化或取消限购，并且央行下调购房首付比例、取消房贷利率下限等政策陆续落地，公司业务所在核心城市（如北京、上海、杭州等）的二手房成交量呈现较好的复苏趋势。根据Wind 数据，5-6 月北京、上海和杭州的二手房成交套数环比分别为+0.2%/+12%、+6.3%/+44%、+1.7%/+21%；北京和杭州5-6 月二手房成交套数同比分别为+3%/+29%、+50%/+128%；上海缺少同比数据，但其6 月成交套数达2.6万套，创下去年9 月以来新高。受益于核心城市二手房市场的强劲复苏，公司5-6 月二手房买卖业务的成交量和带看量同比呈现较好的增长，对公司业绩产生较好正面贡献。

降本增效提升经营效率，盘活资产聚焦主业发展一方面，公司在上半年继续严控各项费用开支，推动门店租金、装修费用、销售费用等各项运营成本进一步下降。2024Q1 公司期间费用率为20.65%，较2023Q1 和2023 全年分别下降0.12pct 和1.05pct。另一方面，公司于2024Q1 出售了云南昆明的新纪元大酒店相关资产，为公司贡献净利润（非经常性损益）约8000 万元。本次交易帮助公司降低有息负债率，优化资产结构及资源配置，提高资产质量，更好地集中资源聚焦主业发展，提升经营效率和盈利能力。此外，2024H1 员工持股计划的股份支付费用下降为885 万元（去年同期为2213 万元），并且已经在上半年全部摊销完毕。

投资建议

5.17 新政后一线及二线城市积极优化楼市政策，5 月以来二手房成交量显著回暖，我们认为在去库存背景下楼市政策还有放松空间，进一步支持成交复苏。公司业务布局在一线和核心二线城市，尤其是北京和杭州市占率保持在头部，上海市占率稳步提升，二手房成交回暖利好公司经纪业务增长。同时，公司降本增效提升经营效率，盈利能力有望提升。

我们对公司主要业务收入预测如下：（1）经纪业务：公司一季度GTV 下降，但二季度开始二手房带看和成交量回升，我们预计在去库存政策持续支持下，公司布局的核心城市二手房成交量将保持复苏态势。但考虑到目前二手房挂牌量较高，价格仍然承压，GTV 将保持稳步复苏，预计2024-2026年经纪业务增速分别为+10.5%/+14.5%/+17.9%。（2）新房业务：考虑到2024年新房市场需求依旧较弱，且拿地和新开工仍在低位，进而约束新房供应，预计新房供需两弱的局面将延续到明年。因此预计2024-2026 年公司新房业务收入增速分别为-5%/-2%/+2%。（3）资产管理业务：公司资产管理业务规模稳步扩张， 2021-2023 年在管房源数量同比分别增长7.2%/0.4%/6.7%，平均出房天数和出租率持续改善。因此预计2024-2026年公司资产管理业务收入增速分别为+5.9%/+7%/+5%。

综上，我们预计公司2024-2026 年归母净利润分别为0.95/1.85/2.74 亿元，EPS 分别为0.04/0.08/0.12 元，当前股价对应PE 分别为66.6x/34.1x/23.1x，首次覆盖给予公司“增持”评级。

    　　风险提示