保利发展(600048)：营收同比正增长 合理控制投资节奏

　　事件：公司发布2024年半年报，2024年上半年实现营业收入1392.49亿元，同比增长1.66%，归母净利润74.19亿元，同比下降39.29%，EPS为0.62元/股，同比下降38.89%。

收入微增归母净利润下滑：公司2024年上半年实现收入1392.49亿元，同比增长1.66%，归母净利润74.19亿元，同比下降39.29%。收入实现微增主要由于房地产项目峻工结转略有增加所致。归母净利润不升反降的原因在于：

    　　1）毛利率：2024年H1毛利率为16.02%，受到市场整体压力及结转项目价格承压的影响，本期毛利率较2023年H1毛利率低5.24pct；2）权益占比：

2024年H1的少数股东损益为32.78亿元，占净利润的30.64%，2023年同期该值为18.88%，权益比例下滑11.76pct，由于报告期内结转项目权益比例率、管理费用率分别为2.24%、1.48%，分别较2023年同期升高0.03pct、下降，导致归母净利润下降受到影响。费用管控方面，2024年H1销售费用下降0.15pct，费用率合计下滑0.12pct，费用管控略显成效。

销售量减价升：2024年H1公司实现销售面积954.25万方，同比下降31.01%；销售金额1733.36亿元，同比下降26.81%。从量的角度看，公司的销售金额年同期提升9pct。从价的角度看，2024年H1公司销售均价为18165元/平稳居行业第一，权益销售金额约为1330亿元，销售权益比为76.73%，较去米，同比增长6.09%。由于公司持续深耕核心城市，截至2024年上半年末，公司重点布局的38个城市销售占比达到89%，在这38个核心城市的市占率达到7.1%。从销售排名看，公司在11个城市销售排名第一。

合理控制投资节奏：公司2024年H1新增12个项目，计容建面116万方，总地价126亿元，对应的拿地均价10862元/平米，对应的地售比为0.60。按照权益地价109亿元，对应的权益比例为86.51%，公司高权益比例拿地。按照权益拿地金额/权益销售金额计算的拿地力度为8.20%，公司合理控制投资节奏。从业态看，公司新增货值中住宅业态占比达到96%。截至2024年上半年末，公司在手土储7140万方，其中核心38城面积储备占比约70%，公司不断优化资源结构。

经营业务稳定增长：1）公司旗下保利物业规模持续扩大：截至2024年上半年末，保利物业实现营收78.71亿元，同比增长10.2%，在管面积7.57亿方，其中第三方在管面积占比64.9%。2）资产经营稳步发展：从业态上看，公司酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等商业经营类资产项目较2023年末增加16个至151个，在管面积新增70万方至505万方，因此资产经营业务实现营业收入22.57亿元，同比增长3%。

新发可转债再融资：公司拟发行95亿元的可转债，用于上海、北京等15个项目以及补充流动资金，其中保利集团认购不超过10亿。财务管控上，杠杆方面，截至2024年上半年末，公司扣除预收款的资产负债率为65.67%，净负债率66.18%；现金管控方面，2024年上半年共回笼金额1466亿元，截至2024年上半年末，公司在手现金1464亿元，现金短债比1.22，公司维持较高的流动性；负债结构方面，截至2024年上半年末，公司一年内到期有息负债占比19.82%、三年以上到期有息负债占比33.12%，分别较2023年末下降0.99pct、提高1.52pct；融资成本方面，2024年H1新增融资成本仅为2.93%，较2023年新增融资成本3.14%下降0.21pct，融资成本维持低位。

投资建议：2024年上半年公司营收小幅度增长，受毛利率下滑、市场下行、权益比例等因素降低的影响，归母净利润下滑；销售实现量减价升，投资维持谨慎；财务严控杠杆，融资成本维持低位；2024年8月，公司拟发行可转债再融资。我们预测公司2024-2026年归母净利润为111.74亿元、117.31亿元、125.03亿元，对应EPS为0.93元/股、0.98元/股、1.04元/股，对应PE为8.76X、8.35X、7.83X，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险。