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开发业务毛利率承压,资产运营业务稳健提升,维持“买入”评级招商蛇口发布2024 年中报,受结转毛利率下降影响,公司结转业绩不及预期。
公司拿地聚焦核心城市,可售货源较充足,融资渠道畅通,看好低价项目结转结束后业绩持续修复。我们维持盈利预测,预计公司2024-2026 年归母净利润为63.9、70.3、74.4 亿元,EPS 为0.71、0.78、0.82 元,当前股价对应PE 为13.1、11.9、11.2 倍,维持“买入”评级。
结转毛利率下降,扣非净利润基本持平
公司2024 上半年实现营业总收入512.7 亿元,同比-0.3%;实现归母净利润14.2亿元,同比-34.2%;实现扣非净利润14.0 亿元,同比+0.45%;实现经营性净现金流12.9 亿元,同比-95.1%;毛利率同比下降4.3pct 至12.0%,其中开发业务毛利率同比下降5.6pct 至12.2%。公司归母净利润下降主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降,以及转让子公司股权投资收益同比减少,投资净收益同比下降3.5 亿元。
销售权益比提升,上半年拿地强度有所减弱
公司上半年实现销售金额1009.5 亿元,销售面积438.7 万方,分别同比-39.3%、-35.9%,销售权益比同比+9pct 至65%,新推盘项目首开去化率同比+17pct,销售金额排名克而瑞榜单第五。公司上半年获取7 宗地块,分别位于上海、广州、成都等一二线城市,计容建面80.1 万方,总地价146.1 亿元,同比下降64.9%,拿地金额权益比68.4%(2023 全年76.5%),拿地强度14.5%(2023 全年38.6%),拿地力度有所减弱。公司上半年获取代建项目178 万方,轻资产项目16.3 万方。
资产运营收入同比增长,融资成本持续压降
公司上半年实现资产运营收入36 亿元,同比+15%,其中产业园、集中商业、公寓、写字楼、酒店收入分别为5.7、8.4、6.3、6.5、5.0 亿元。公司三道红线维持绿档,截至上半年末剔预负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比1.63;一年内到期有息债务占比较2023 年末下降3.34pct 至16.7%。公司上半年新增融资成本3.01%,期末综合资金成本3.25%,较年初降低22 个BP。
风险提示:市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。更多精彩内容,请关注公众号:万物狙击
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