金地集团(600383)：偿债压力缓解 估值弹性打开

事件

    2024 年 8 月 30 日公司公布 2024 年中期业绩公告。

    投资要点

    营收和利润双重承压

2024H1 公司营业收入211 亿元，同比下降42.67%。公司房地产项目结算面积131 万平方米，同比下降27.67%；结算收入141 亿元，同比下降54.72%。受市场下行影响，公司实现归属于上市公司股东的净利润-33.61 亿元，同比下降319%。2024H1 公司毛利率11.04%，同比下降5.36pct；其中房地产业务结算毛利率为9.24%，同比下降5.63pct。公司非开发业务收入占比显著提升，2023年物业管理和出租业务（包含其他业务）贡献收入约124 亿元，占营业收入比例为12.7%，2024H1 贡献收入约56 亿元，占营业收入比例升至26.6%。

    加强现金回款，控制负债规模

2024H1 公司持有货币资金231 亿元。公司持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定，强调销售及时回款，在确保资金安全的前提下，加强资金流动性管理，提升资金利用效率。

2024H1 公司处置了西安西沣路旧改项目DK2-1 一级土地整理地块，退出绍兴都会云上项目股权等，并持续推动多个项目的投后管理工作，控制负债规模和融资成本。截止2024 年6 月，公司资产负债率为68.3%，剔除预收款项后的资产负债率为60.0%，净负债率为53.0%。

2024 年内公开债悉数偿还，度过债务高峰

2024 年公司陆续偿还公开债约170 亿元。截至6 月末，公司有息负债合计817亿元，其中，银行借款占比为88.91%，公开市场融资占比为11.09%，债务融资加权平均成本为4.38%，长期负债占全部有息负债比重的52.57%。其中信用债57.59 亿元，六个月内到期余额低于30 亿元，六个月以上为27.6 亿元（2025 年和2026 年到期）。金地集团年底如能顺利偿还30 亿到期债务则将顺利度过2024 年债务高峰期。

    土地储备聚焦一二线，分项业务稳健推进

1）开发业务土地储备：截至6 月末，公司总土地储备约3589 万平方米，权益土地储备约1599 万平方米，其中一、二线城市占比约为75%。2）持有型物业：2024H1 商场客流同比提升14%，销售额同比提升3%，会员数量同比提升11%；写字楼整体出租率较2023 年末提升2.7%；长租公寓获取6 个轻资产项目，在运营的长租公寓项目中已纳保占比达65%。长租公寓经营管理表现良好，成熟期项目保持平均出租率94%、租金收缴率99%、客户满意度95%以上。3）物业：截至6 月末，公司合约管理面积约3.88 亿平方米，其中在管面积约2.41 亿平方米。4）代建：截至6 月末，代建业务已布局全国超60 座城市，管理服务项目超215 个，累计签约管理面积达3328 万平方米。

    投资建议

我们认为金地集团2024 年度过债务高峰后，开发业务和非开发业务比重会持续调整，由于非开发业务现金流稳定、相对轻资产（债务杠杆不高）、且毛利率高于开发业务，我们认为金地集团2025 年会逐步进入良性循环。2024 年内金地集团因到期债务规模大幅缩减，我们认为其对政策敏感度会加强，公司估值修复弹性空间较大，可重点关注。考虑公司24H1 的利润情况由正转负，我们认为公司短期业绩仍然承压，预计24 年归母净利润为-31 亿元，给予“增持”评级。

    风险提示：政策执行和落地效果尚有不确定性。