保利发展(600048)：销售优于大市 投资积极聚焦

　　事项：

    　　公司公布2024年三季报，前三季度实现营业收入1827.7亿元，同比下降5.1%，归母净利润78.1亿元，同比下降41.2%。

    　　平安观点：

毛利率及权益比例下降致利润承压：2024年前三季度公司实现营业收入1827.7亿元，同比下降5.1%，归母净利润78.1亿元，同比下降41.2%，归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降3.5个百分点至15.9%；2）少数股东损益占比同比提升14.8个百分点至36.2%。

销售增速优于百强，项目拓展优中选优：2024年前三季度公司实现签约金额2416.9亿元，同比下降27.9%，签约面积1349.6万平米，同比下降29.7%，降幅低于百强房企（-38.6%、-39.8%）；销售回笼2196亿元，回笼率91%。前三季度新开工面积856万平米，同比下降20%，竣工面积2062万平米，同比下降26.6%。新增容积率面积223万平米，总获取成本415亿元，拿地销售面积比16.5%、拿地销售金额比17.2%，较上半年（12.2%、7.3%）提升；38个核心城市拓展金额占比99%，持续向核心城市核心区域聚集。三季度末公司共有在建拟建项目652个，在建面积8713万平米，待开发面积5286万平米。10月8日公司95亿元向特定对象发行可转换公司债券申请获上交所受理。

投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS分别为1.12、1.23元、1.35元，当前股价对应PE分别为9.7倍、8.9倍、8.1倍。公司融资优势明显，现金流合理充裕，持续优化土储结构，项目拓展优中选优，有望平稳穿越周期并稳步提升份额，维持“推荐”评级。

风险提示：1）若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。