保利发展(600048)：Q3业绩增速承压 投资力度加大

　　事件：公司发布2024 年三季报，前三季度营业收入1827.74 亿元，同比下降5.06%；归母净利润78.13亿元，同比下降41.23%。基本每股收益0.66元，同比下降40.79%。

Q3 业绩累计同比降幅扩大，毛利率继续下滑。2024 年前三季度，公司实现营业收入1827.74 亿元，归母净利润78.13 亿元，同比分别下降5.06%、41.23%，同比累计降幅较24 年中期有所扩大。第三季度实现营业收入435.25 亿元，同比下降21.62%；净利润3.93 亿元，同比下降63.31%，主要受结转收入和项目毛利率下降影响。公司毛利率16.0%，较24H1 下降0.1pct，较23 年同期下降3.45pct。公司管研费率1.83%，较23 年同期下降0.01pct，财务费率1.59%，较23 年同期上升0.05pct，三费管控维持较高水平。

销售维持行业第一，三季度投资力度加大。销售端，2024 年前三季度，公司实现签约金额2416.86 亿元，同比减少27.89%，签约面积1349.62 万平方米，同比减少29.66%，克而瑞百强房企全口径、权益口径销售金额均排名行业第一，实现权益比例79%，开发销售能力继领跑行业。投资端，2024 年前三季度，新增容积率面积223 万平方米，较24H1 增加107 万方，总获取成本415 亿元，较24H1 增加289亿元。前三季度中38 个核心城市拓展金额占比99%，土地储备结构持续优化。2024年前三季度，公司新开工面积856 万平方米，同比减少20.0%；竣工面积2062 万平方米，同比减少26.6%。

截至三季度末，公司共有在建拟建项目652 个，在建面积8713 万平方米，待开发面积5286 万平方米。2024 年公司持续加大力度去库存，截至年中土地储备计容建面7140 万平方米，较24 年初下降8%；已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%。

    　　对于未开工存量土地资源，公司正积极响应存量土地盘活政策，在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作。

现金整体充裕，计划发行可转债。2024 年前三季度，公司实现销售回笼2196 亿元，回笼率为91%。截至三季度末，公司货币资金余额1273.99 亿元，较23 年末下降13.9%，现金整体充裕；公司总资产为13,739.44 亿元，较23 年末下降4.38%，资产负债率74.89%，较23 年末下降1.66pct，短期债务占比71.7%，较23 年末下降2.78pct。

10 月8 日，公司发布了向特定对象发行可转换公司债券募集说明，计划可转债发行总额不超过95 亿元，保利集团拟以现金方式认购不超过10 亿元，利好企业现金流继续改善。

投资建议：公司24 年利润受行业下行波动，销售投资展现优于行业韧性，市占率提升逻辑稳步兑现，融资成本优势持续扩大。我们认为，公司龙头地位稳固，未来销售有望保持良好增速，结转毛利率有望逐步触底回升。考虑房价下行压力，项目结转及存货减值压力，我们预测公司24-26 年归母净利润分别为110.78、120.31、134.59 亿元，维持“买入”评级。

    　　风险提示：国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险