万科A(000002)：开发基本盘承压 多举措守财务安全线

（1）前三季度净亏损179 亿元，同比由盈转亏。公司2024 年前三季度累计实现营收2198.9 亿元，yoy-24.25%（其中开发业务结算面积1384.2万平，yoy-24%；贡献营收1732.3 亿元，yoy-29%）；净亏损179.43 亿元，上年同期净利润136.21 亿元，由盈转亏。Q3 单季度实现营收771.2亿元，yoy-13.76%（其中开发业务结算面积504.7 万平，yoy-14%；贡献营收615.5 亿元，yoy-16%）；净亏损80.91 亿元，亏损额环比略微收窄。

亏损主要因开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值（信用减值损失约34 亿元）、部分非主业财务投资出现亏损以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。

（2）开发基本盘承压，但9 月底以来现积极信号。1-9 月，公司累计实现销售面积1330.8 万平（yoy-26.8%），销售额1812.0 亿元（yoy-35.4%）；Q3 单季实现销售面积391.3 万平（yoy-24.9%），销售额538.7 亿元（yoy-29.7%）。1-9 月，公司开发业务税前毛利率8.3%（-10.2pct），税后毛利率2.7%（-11.9pct）；集团整体税前毛利率9.5%（-8.1pct），税后毛利率4.9%（-9.4pct）。受923 新政后利好影响，市场活跃度提升，公司十一期间实现认购额102.2 亿元，日均认购较中秋假期增长113%。1-9月，公司累计新增项目4 个，总建面37.1 万平（权益比65%）；其中沈阳、徐州的3 个项目已开盘销售，平均开盘周期4.3 个月，首次开盘的兑现度100%。

（3）多举措坚守财务安全线；年内无到期公开债券。截至9 月底，公司有息负债合计3276.1 亿元，其中一年以上有息负债占比为64.4%；净负债率66.2%，剔预后的资产负债率65.4%；持有货币资金797.5 亿元。公司通过加速回款（实现销售金额1812.0 亿元，回款率超100%）、盘活存量（2023 年至今累计盘活和置换新项目36 个）、推进大宗资产交易（前三季度实现大宗交易签约金额232.6 亿元）、拓展资产退出渠道等多种举措保障现金流，以实现公开债务顺利兑付。Q3 公司经营性净现金流3.3 亿元，自Q2 以来继续保持为正；且截至9 月底，公司已完成197 亿元公开债务的偿还，年内已无到期的境内外公开债券，并累计新增融资、再融资774 亿元（新增融资综合成本3.58%）。

投资建议：考虑到行业下行压力，但公司销售规模仍稳居行业第三位，且融资获支持下具备一定拿地能力，我们预测公司2024/2025/2026 年营收为3189.6/3104.3/3082.6 亿元；归母净利润为-139.0/2.3/13.0 亿元；对应EPS 为-1.17/0.02/0.11 元/股。维持“增持”评级。