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新城控股(601155):商业运营稳健 开发拖累降低

admin 2025-08-20 00:40:31 精选研报 5 ℃

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  商业运营:持有物业租金收入稳步增长

2025 年1 至7 月,新城控股实现包含管理费、多种经营等零星管理费收入的商业运营总收入81.4 亿,同比增长11.2%;其中,7 月单月商业运营收入12 亿,同比增长8.1%。分区域,江苏、浙江、安徽及山东合计贡献租金收入40.1 亿,占累计租金收入的52.8%。

      受中小型城市消费复苏,叠加新项目开业,双方面贡献租金收入增长。

截至7 月,公司持有物业数量合计176 座,持有物业总建筑面积1622.5 万㎡,同比分别增长4.8%及5.1%。收入规模增长同时质量同步提升,1-7 月,持有项目单项目平均租金收入4314.6 万,同比增长6.1%。

地产销售:地产开发业务销售缩量价稳

      前7 月,新城控股实现销售金额16.6 亿,销售面积21.4 万㎡,同比分别下降52.4%及54.2%,销售规模收缩压力仍存。销售均价7760.6元/㎡,同比增长4%。

在持有业务贡献持续增长的稳定现金流,叠加债务压力下降的背景下,公司放慢周转,销售均价稳定,山东、湖北、广东等区域实现销售均价增长。

      负债融资:美元债及中票成功发行

2025 年6 月,新城控股母公司新城发展成功发行3 亿美元境外债;8月,新城控股发行10 亿5 年期中票,票面利率2.68%。融资环境持续改善。

相较于其他民营房企,新城控股持有+开发双轮驱动的业务模式下,持有业务的持续增长,不断带动现金流改善,在融资环境同步改善的背景下,开发业务可以不断通过更慢的周转速度,以时间换空间,保持销售均价的稳定。

      投资建议:

买入-A 投资评级,6 个月目标价18 元。我们预计公司2025 年-2027年的收入增速分别为-28.4%、-34.4%、-30.9%,净利润的增速分别为9.3%、31.2%、15.6%,业务结构从传统地产开发向持有物业收租转型下,经营质量触底反转,当前股价对应公司2025 年市净率水平0.59倍,目前申万房地产指数对应市净率0.79;首次给予买入-A 的投资评级,6 个月目标价为18 元,相当于2025 年0.67 倍的市净率水平。

      风险提示:地产调控政策超预期收紧,行业销售下行超预期