华发股份(600325)：减值释放存量压力 经营底部逐步夯实-华发股份2026年半年度业绩预告点评

　　【事项】

2026 年7 月15 日，公司发布2026 年半年度业绩预告，预计2026 年半年度实现归母净利润-40 亿元到-30 亿元，2026 年半年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润-38 亿元到-28 亿元。

本期业绩预亏的主要原因为：1）房地产行业持续调整，公司当期结转收入规模与毛利率下降；2）公司积极盘活存量资产回笼资金，综合市场变化影响及大宗交易折损，计提资产减值损失；3）报告期内房产项目利息资本化减少，计入当期财务费用的利息支出增加。

    　　【评论】

公司2026 年半年度归母净利润预计延续亏损，但这并非意味着公司经营基本面失速，更多是公司主动释放报表压力，出清存货风险，未来随着优质项目结转，业绩有望逐步企稳。公司利润亏损的主要原因在于：（1）公司2024 年以来拿地收缩导致新项目结转的体量减少。

公司2022 年大幅布局上海，而核心区域项目逐步去化后，剩余项目流速较慢，而在当前土拍限价打开的背景下，公司新获优质项目的难度加大，近两年在核心城市拿地相对谨慎，公司目前在售项目中2023 年以来新获项目占比不超过20%，当前新项目结转的体量整体较少；（2）公司2025 年以来开始大幅计提资产减值损失。公司截至2025 年末资产减值、信用减值额度分别为-57.3 亿元、-7.36 亿元，同比分别下滑38.9 亿元、6.06 亿元，在行业磨底阶段中，公司存货减值压力增加，但这并非意味着公司经营基本面失速，更多是公司主动释放报表压力，未来随着优质项目结转，业绩有望逐步企稳；（3）公司积极盘活存量资产回笼资金，综合市场变化影响及大宗交易折损。

2024 年以来公司拿地聚焦核心一二线城市和珠海大本营，逐步回归优势区域发展。公司2024 年以来后拿地持续收缩，土地投资已全面收拢至核心一二线城市以及珠海大本营，业务布局进一步聚焦，同时为未来项目去化流速与利润保留一定空间。此外，华发在珠海项目去化的优势较大，2025 年公司在珠海销售额约179 亿元，显著领先于其他房企，后续依托多元化业务在珠海的影响力，业务逐步回归优势区域发展。

自上而下华发集团对公司支持力度较大，此外，公司积极推动闲置资产盘活，资金回笼成效显著。（1）2026 年7 月7 日公司发布公告拟向华发集团定向增发募集不超过26.5 亿；（2）公司2025 年通过用地收储、调规变性的方式实现 4 个资产盘活，回笼资金 57 亿元，2025 年落地珠海新经济总部大厦及研发中心 2 宗地块在珠海首批实现专项债收储，深圳前海冰雪世界 7 宗商业用地成为深圳单笔最大金额的专项债收储项目，武汉都荟天地 AB 北地块成功实现商改住、收调供的创新盘活，而公司在珠海仍有大量土储可供回收，待盘活资源丰富。

    　　【投资建议】

公司2026 年半年度归母净利润预计延续亏损，但这并非意味着公司经营基本面失速，更多是公司主动释放报表压力，出清存货风险，2024 年以来公司拿地聚焦核心一二线城市和珠海大本营，逐步回归属地化，未来随着优质项目结转，业绩有望逐步企稳。此外，华发集团通过增资的方式持续为公司注入信心，公司流动性保持充裕。我们预计公司2026、2027、2028 年营收分别为671、578和524 亿元，归母净利润分别为-35.11、0.81 和4.50 亿元；对应EPS 分别为-1.28、0.03、0.16 元，以2026 年7 月24 日收盘价计，P/B 分别为1.07、1.06、0.98 倍，首次给予“增持”评级。

    　　【风险提示】

业绩预告较实际数据存在偏差的风险。本次业绩预告仅为初步核算数据，与最终半年度报告数据存在偏差风险。

    　　地产政策变化超预期。2026 年以来，房地产市场多项宽松政策出台，但政策效果及政策连续性仍有待观察。

市场修复不及预期。2026 年二季度，核心城市房地产市场有所回暖，但三季度是传统淡季，若楼市复苏不及预期，或对公司业绩造成影响。