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营收略增利润下行,利润率依然承压。根据公司半年报,23H1 万科地产实现营业收入2008.9 亿元,同比下降2.9%,归母净利润98.7 亿元,同比下降19.4%,并表地产结算收入同比下降4%,已售未结资源同比下降27%,对结算覆盖倍数进一步降至1.1x。23 年上半年公司整体毛利率、地产结算毛利率分别为18.9%、19.3%,同比均下降1.6pct,销售管理费用水平有所改善,财务费用上升,23 年上半年公司利润率、归母净利率分别为7.6%、4.9%,较22 年全年分别提升0.1pct、0.4pct。
销售、土储规模下降,投资聚焦拿地力度提升。销售方面, 23H1 公司实现销售金额2039 亿元,同比下降5.3%,累计推盘1756 亿元,同比下降13%,低景气叠加储备下降影响当期销售。投资方面,23H1公司新增拿地金额468 亿元,对应拿地力度23%, 1-8 月总地价719亿元,拿地力度29%,22Q4 政策环境改善以来公司补货积极聚焦。
有息负债小幅增长,融资结构及成本改善。截止23 年中期公司有息负债3214 亿元,较22 年末增长2%,其中短期有息负债占比14.2%,降至历史新低,融资结构改善。23H1 末期内新增融资成本3.73%,较22 年末综合融资成本4.06%及年内新增融资成本均又下降。
盈利预测与投资建议。预计23-24 年归母净利润196 亿元、202 亿元,同比-13.5%/+3.4%。给予22 年末归母净资产1 倍PB 合理估值,考虑人民币对港币汇率0.92 及历史A 股相对 H 股15%溢价,对应A 股/H股20.34 元/股/18.86 港元/股合理价值,维持A 股/H 股“买入”评级。
风险提示。改善不及预期,包括政策改善、居民需求持续性不及预期等;供给侧出清扰动市场情绪;结算规模及利润率不及预期等。更多精彩内容,请关注公众号:万物狙击
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