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保利发展(600048):市占率逆势提升 控制投资去库存

admin 2024-08-23 00:36:16 精选研报 256 ℃

事件

    2024 年 8 月 19 日公司公布 2024 年中期业绩公告。

    投资要点

    增收未增利,净利率改善

2024H1 公司营业收入1392 亿元,同比+1.62%;归母净利润74.2 亿元,同比-39.3%;毛利率为16.0%,与2023 年全年水平相比持平;净利率7.7%,较2023 年上涨2.5pct。公司归母净利润同比降幅显著低于营收增速,主要原因为1)毛利率同比由2023H1 的21.26%下降5.2 个百分点至2024H1 的16%;2)公司结算权益比下降,归母净利润占比由2023H1 的81.1%下降11.7 个百分点至2024H1 的69.4%。我们认为,在当前行业量价齐下的趋势下,公司收入保持增长且净利率呈改善趋势,彰显了公司作为行业龙头优秀的经营稳定性。

    市占率再度提升,8 城市占率突破15%

2024H1 公司销售金额1733 亿元,同比-26.8%,位居行业销售第1 位;销售面积954 万平方米,同比-31%;销售权益比77%,同比+9pct;其中2024Q2 实现销售金额 1104 亿元,环比Q1 增长 75%,环比增速较 TOP100 房企高出约40 个百分点。2024H1 公司市占率为3.68%,较年初提升 0.06pct,其中 38 个核心城市市场占有率7.1%,较年初提升 0.3 pct,且38 个核心城市销售贡献同比为89%,较年初提升 2 pct。此外,38 个核心城市中,32 个城市市占率排名前五,11 个城市市占率排名第一,广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等 8个城市占有率突破 15%。我们认为,在行业筑底期,公司坚持城市深耕,市占率逆势提升,在部分核心城市市占率保持领先,有助于强化公司的品牌影响力,为后续市场修复期的修复弹性做好铺垫。

    控制投资节奏,坚持去库存战略

2024H1 公司新获取12 个项目,均位于38 个核心城市,新增计容建面116 万平方米,权益地款109 亿元,总土地款126 亿元,其中新增货值住宅业态占比达96%。截至2024 年6 月末,公司土地储备计容建面 7140 万平方米,较年初下降 8%,其中核心 38 城面积储备占比约 7 成,已开工未售的存量住宅面积较年初下降 16%,土地储备结构持续优化,且持续加大力度去库存。我们认为,公司土储丰富,且当前公司致力于去化库存,在新增项目获取上始终坚持税前成本利润率水平不下降,有助于公司实现高质量发展。

    把握融资窗口期,债务结构再优化

截至2024 年6 月末,公司扣除预收款的资产负债率为 65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为 1.22,保持稳健的资产负债结构。公司有息负债总额3735 亿元,综合融资成本为3.31%,较年初下降25 BP。一年内到期有息负债占比19.82%,较年初下降0.99 个百分点;三年以上到期的有息负债占比33.12%,较年初提升1.52 个百分点;直接融资比重提升1.52 个百分点至17.82%,债务结构持续优化。我们认为,公司财务结构稳健,积极把握低利率融资窗口降低融资成本,并优化债务结构。此外,公司已获批注册100 亿元公司债券、推出95 亿元向特定对象发行可转换公司债券方案,为进一步优化债务结 构打下基础。

    投资建议

保利发展具有扎实的基本面和央企背景,具备长周期下“剩”者为王的优势,我们认为年内政策加码企稳地产是大概率事件,公司作为龙头房企有望率先受益于政策发力带来的基本面修复。截至2024 年8 月19 日,PB 估值为0.51 倍PB。

公司在2022 年和2023 年房地产市场基本面持续下行时,PB 估值在0.8-1.2 倍之间。我们认为政策发力会率先修复悲观预期,公司的PB 估值有望率先回归到0.8 倍。考虑到政策利好下公司受益潜力+基本面稳健+估值历史低位,我们认为保利发展配置价值凸显。我们预计公司24-26 年EPS 为每股1.12 元、1.16 元、1.22 元,维持买入评级。

    风险提示

    房地产政策放松效果仍需跟踪,销售修复不及预期。

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