保利发展(600048)：业绩有所回落 销售保持领先

　　保利发展发布2024 年半年报，公司2024 年上半年实现营收1392.5 亿，同比+1.6%，实现归属于上市公司股东的净利润74.2 亿，同比-39.3%。

    　　结算利润率下滑，业绩短期承压

截至2024 年6 月30 日，公司实现营业收入1392.5 亿，同比增长1.6%，归母净利润74.2 亿元，同比下降39.3%。公司收入增速高于归母净利润增速，主要系结算权益比下降，同时报告期内公司的销售毛利率为16.02%，较上年同期下滑5.24pct。

    　　销售排名第一，拿地聚焦核心城市

2024 年上半年，公司实现销售金额1733.4 亿元，同比下降26.8%，实现销售面积954.3 万平方米，排名稳居行业第一。上半年销售权益比77%，较去年提升9pct。此外，公司市场占有率较2023 年底提升0.06pct 至3.68%，其中38 个核心城市市场占有率提升0.3pct 至7.1%，市场竞争力进一步提升。报告期内，公司共拓展项目12 个，均位于38 个核心城市，拓展计容面积为116万平方米，权益地价为109 亿元，总地价为126 亿元，此外，公司土地储备结构保持优化，核心38 城面积储备占比约7 成。

融资成本持续降低，财务安全结构优化

2024 年上半年，公司新增融资的平均成本较2023 年下降21 个BP 至2.93%，截至6 月底，公司有息负债总额3735 亿元，综合成本降低至3.31%，较年初下降25 个BP。截至6 月底，公司扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22，财务安全度较高。

此外，公司债务结构持续优化，一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99pct；三年以上到期的有息负债占比33.12%，较年初提升1.52pct；直接融资比重提升1.52pct 至17.82%。

截至8 月19 日，公司已获批注册100 亿元公司债券、推出95 亿元向特定对象发行可转换公司债券方案，为进一步优化财务结构夯实了基础。

投资建议：保利发展作为央企地产龙头，保持稳健的收入增长，业绩受项目结算结构影响，反映了房地产行业周期波动的情况。公司财务稳健，资本结构持续优化，融资渠道畅通，考虑到房地产行业整体下行带来结转毛利率承压及存货减值因素，我们预计公司2024-2026 年归母净利润分别为135 亿、145 亿、153 亿，对应PE 为7.1、6.6、6.3 倍，维持公司“买入”评级。

    　　风险提示：房地产行业下行超预期、项目结算毛利率下行、引用数据滞后或不及时。