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新城控股(601155)2024年半年报点评:开发持续承压 商管业务稳定

admin 2024-09-28 01:01:41 精选研报 131 ℃

事项:

    2024 年1-6 月公司实现营业收入339 亿元,同比下降18.83%,归母净利润13亿元,同比下降42.16%。

    评论:

上半年公司地产开发销售业务营收同比下降24%,物业出租及管理营收同比增长19%,物业出租管理营收占比提升至17%。1)上半年公司房地产开发业务营业收入约275 亿元,同比下降24%,毛利率10.93%;物业出租及管理业务营业收入58 亿元,同比增长19%,毛利率72.21%,物业出租管理营收占比约17%,较2023 年同期提升5pcts。2)截至6 月底公司已售未结面积1916 万方,较2023 年末下降12%。

上半年销售金额同比下降44%,预计后续销售规模可能继续缩量。1)公司1-6 月合同销售金额约235 亿元,同比下降约44%,合同销售面积约326 万方,同比下降约37%;公司销售金额快速下滑,主要原因是2022 年以来土储仅补仓25 万方,以销定产策略下优先去化优质项目,剩余货值销售难度可能逐渐加大,预计后续销售规模可能继续缩量。2)截止6 月底,公司一二线城市土储占总土储40%,三四线城市占比60%,其中长三角三四线城市土储占比19%。

上半年商业运营总收入同比增长20%,经营性物业贷新政助推公司拓宽融资渠道。1)上半年吾悦广场实现商业运营总收入61.95 亿元,同比增长19.55%,已完成全年运营收入目标的50%。2)截至6 月底,全国开业及在建吾悦广场综合体达201 座,已开业167 座(2023 年底开业161 座,上半年太原、合肥坝上、平潭、云浮、滑县、泰安泰汶6 座吾悦广场开业),建面约1528 万方,出租率达97.24%。3)当前三四线城市商业竞争格局相对稳定,公司在下沉市场招商运营能力突出,现金流稳定,助推公司拓宽融资渠道;截至2024 年4月,公司已经开业的吾悦广场中,有46 座吾悦广场未做经营性物业贷款,对应的估值大概368 亿元,如果按照50%抵押率,仍有约184 亿元新增融资额。

整体平均融资成本6.05%,成功发行13.6 亿元中期票据。1)截至报告期末,公司整体平均融资成本为6.05%,2023 年末为6.20%。2)5 月17 日,公司2024 年度第一期中期票据成功发行,总发行金额为13.6 亿元,品种一发行期限为3 年,发行金额为8 亿元,票面利率3.2%;品种二发行期限5 年,发行金额为5.6 亿元,票面利率3.4%。

投资建议:前期吾悦广场全国化布局基本完成,公司在下沉市场招商运营能力突出,保障商管业务收入稳定增长,随着住宅开发业务逐渐调整,未来有望真正实现“住宅+商业”双轮驱动模式。考虑地产市场下行,我们预计2024-2026年公司eps 分别为0.35、0.36、0.40 元,基于剩余收益模型测算公司价值,得出2024 年目标价12.3 元,对应2024 年0.5 倍PB,维持“推荐”评级。

    风险提示:行业继续单边缩表,市场超预期下行。

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其他说明

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