招商蛇口(001979)24年中报点评：业绩波动下滑 强化投资管控

　　事件：公司24H1 实现营业收入512.73 亿元，同比-0.33%；归母净利润14.17 亿元，同比-34.17%；基本每股收益0.11 元/股，同比-50.00%。

收入平稳，结转利润率下滑影响利润。收入端，公司24H1 实现营收512.73 亿元，同比-0.33%，开发业务收入399.03 亿元，同比-4.15%，占比营收77.82%；利润端，归母净利润14.17 亿元，同比-34.17%，主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及转让子公司股权投资收益同比减少。公司24H1 毛利率11.98%，较23 年同期下降4.28pct。其中，开发业务毛利率12.24%，较23 年同期下降5.58pct，受项目平均结转单价下降及结转产品类型、体量等因素影响。

销售聚焦核心城市，投资端加强管控。销售端，公司24H1 签约销售面积438.71 万平，同比-35.86%，签约销售金额1009.52 亿元，同比-39.34%；权益比例65%，较23年同期+9pct。公司高能级核心城市市场地位巩固，强心30 城销售贡献占比91%；核心10 城销售贡献占比66%，较23 年同期+2pct。24H1 公司新推盘项目首开去化率同比提升17pct。拿地端，公司强化投资管控，坚持以销定投、聚焦核心、轻重并举的投资策略，24H1 获取7 宗地块，总计容建筑面积80.13 万平，总地价146.14 亿元，全口径投资强度14.48%。公司需支付地价为99.97 亿元，“核心10 城”投资金额占比达86%。此外，公司获取代建项目26 个，新增管理面积178 万平；其中 4 个轻资产管理输出项目，涉及产业、公寓、办公等业态，新增管理面积16.3 万平。

短债占比降低，融资成本压降。债务端，截至24H1 末，公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比1.63，在满足“三道红线”的同时，公司采取稳杠杆和优结构的融资策略，银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较23 年末降低3.34pct。融资端，公司充分发挥信用优势进行高息债务置换，资金成本显著降低，24H1 新增融资成本3.01%，截至24H1 末综合资金成本3.25%，较24 年初降低22 个BP。

资产运营稳健，商业及公寓业务增势良好。公司24H1 全口径资产运营收入36 亿元，同比+15%，EBITDA 实现18.95 亿元，同比+14%。1）集中商业：24H1 实现收入8.38 亿元，同比+25.26%，截至24H1 末，在营项目38 个，经营建面215 万平，在建及筹开建面296 万平；2）写字楼：实现收入6.50 亿元，同比+10.36%；3）产业园：实现收入5.72 亿元，同比+12.82%，在营项目34 个，经营建面252 万平，在建及筹开建面66 万平；4）长租公寓：实现收入6.29 亿元，同比+24.06%，房源总数3.24 万间，经营建面133 万平，在建建面83 万平，24H1 在深圳、上海、杭州、合肥等城市新开业7 个项目，新增房2898 间；5）酒店：实现收入4.96 亿元，同比+23.38%。

投资建议：公司24 上半年利润受结转毛利率影响，但销售相对稳健、布局核心城市、融资优势明显，我们看好公司未来逐步实现业绩触底回升。考虑公司毛利率受行业影响回落，我们调整公司24-26 年归母净利润至68.25、76.90、88.18 亿元（原值：74.01亿元、82.33、91.51 亿元），维持“买入”评级。